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재건축 어려운 구축아파트들의 미래는 어떻게 될까요?
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사비알론소3
2021-03-01 09:43
조회 : 4701
사비알론소3
2021-03-01 09:43
조회 : 4701 
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용적률도 높고(200이상), 작은 평수(대지지분도 낮고), 복도식(재건축과는 관계없겠지만 계단식에 비해 주거환경 열악?)
등등의 이유로 재건축이 어렵다면 이 아파트들의 미래는 어덯게 될까요?
물론 지금은 엄청난 상승기니 이런 아파트들도 다오르지만
재건축이 어렵다면 가치가 상대적으로 떨어지는 것은 아닐지...
아니면 리모델링으로 방향을 트려나요? 하지만 내력벽철거, 층고 등의 문제가 해결되지 않는 상태에서 리모델링은
별로 낙관적이지 않을것 같은데...
절대 이런 아파트들을 까내리려는게 아니고(저또한 이런 아파트에 살고있음) 정말 궁금해서 여쭤봅니다!!^^
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동숭동
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가치가 상대적으로 계속 떨어지다가
같은 입지 신축과의 가격차이가 재건축 사업비용 이상으로 벌어지면 그때부터 재건축이 진행되던가, 아니면 최소 가격은 고정되고 안 떨어지겠지요.
그래서 재건축에서 제일 중요한것이 그자리에 새아파트가 들어오면 얼마까지 갈까입니다. |
동숭동
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그래서 지방 읍,면지역에 용적율 70~80%, 대지지분 빵빵한 4층짜리 아파트들이
건축된지 30년이 훌쩍 넘었고, 해당지역에 재건축 규제가 전혀 없음에도 불구하고 재건축 이야기가 안나오는거죠.
ps. 물론 사업주체가 자기 돈 들여서 20평 아파트 1500세대 철거하고 20평 아파트 1500세대 만들고 싶으면 금전적 손익 생각하지 않고 하면 됩니다. 국방부 군 관사 현대화 프로젝트처럼. (20년된 관사가 낡아서 새로 짓겠다, 그지역 군 수요는 똑같이 1500세대다. 관사를 30~40평으로 할 이유도 없다. 고로 세대수 증가 상관 없이 건축 시작.) |
chocomilk
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슬럼화의 과정을 거쳐서 다시 시작하리라 봅니다.
제가 사는 경기도 입지가 좋지 않지만 글내용처럼 5층 100%초반대의 용적률임에도 소형평수가 많아 대지지분이 모자라 재건축을 하지만 일분이 없는 1:1재건축을 진행합니다. 해당 아파트 시세는 13평 기준 1.5억 주변 신축은 6억대라죠. 용적률 올려 개인의 집 평형을 늘리고 건축비를 모두 조합원이 부담해도 시세차익과 실거주가 가능한 ㅎㅎㅎ
서울도 다 이런 과정을 가지 않을까 합니다 |
동숭동
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사실 용적율 못지 않게 중요한게 평균대지지분입니다.
대략 10평은 되어야 된다고 보는데, 이는 일반분양 없이 1:1 했을때에도 전 세대 전용 59정도는 만들어 줄 수 있어야 사업을 할만 하다고 보거든요. 서울에서도 초중심지라면 좀 얘기가 다르겠지만.
물론 앞으로 세대수 감소 재건축같은게 나오면 이게 또 어떻게될지 모르겠습니다. 어짜피 재개발, 재건축이라는게 해당아파트 거주자(실수요자)의 동력으로는 절대 되지 않고 투자자들이 주도해야 되는거라서 만일 그게 더 이익이 된다면 그렇게도 가겠지요.
ps. 평균대지지분의 개념으로 보면 의외로 재미있는 경우가, 현재의 용적율은 높지만 대형평형 위주로 되어있고 입지 자체가 좋긴 한데 대형평형 수요와는 맞지 않아 의외로 평당가가 낮은 곳입니다. 극단적으로 말해 40평 소유주가 건축비 자기부담 1:1 해서 32평으로 평수를 줄여도 수익이 날만한 곳. 주로 수도권이나 지방 광역시에 그런 아파트들이 있습니다. 무조건 대형을 선호했던 1990년대에 서울처럼 소형의무의 규제가 없어서 대형 위주로 지어졌는데, 초핵심지 일부를 제외하고 대형평형 인기가 없어진 지금 국민평형과 가격차이가 별로 안니는 단지들이 있지요.
ps2. 언급한대로 재개발, 재건축은 투자자들이 주도해야 진행됩니다. 그러니 재건축아파트 실거주의무는 의외로 강력한 재건축 규제지요. |
[* 비회원 *]
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입지는 좋으나 용적률이 높아서 재건축이 힘든 단지들은
처음부터 리모델링으로 방향을 잡더군요
공법이 발전하는만큼 리모델링의 이점도 상당하다고 생각합니다 |
사비알론소3
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| 네 그런데 내력벽철거(가장 중요한 부분이라고 생각)에 대한 결론이 계속 미루어지고 있고 쉽게 허가가 날지 모르겠다는 생각도 들어서요. 답변 감사합니다! |
쥬리온
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| 긍정적으로 보기 보단 그냥 신축 사는게 나을거 같아요. 말씀하신대로 지금 재건축 어려운 아파트들이 다시 재건축, 리모델링이 될수 있다면 지금 신축들도 구축이 되었을때 똑같이 재건축 리모델링이 될수 있겠죠. 입지가 엄청 떨어지는 신축을 사면 안되겠지만요. |
