- 2020년 코로나 사태를 예측한 사람이 얼마나 있을까? 코로나 사태가 발생하지 않았다면 2020년, 2021년의 집값 폭등 현상도 발생하지 않았을 확률이 높다. 코로나 위기 극복을 위해 미국을 중심으로 금리를 대폭 인하하고 유동성을 폭증시킨 것이 전세계 동시다발적 집값 폭등의 제1원인이기 때문이다. 

- 2008년 리먼브라더스 사태를 예측한 사람이 얼마나 있을까? 리먼브라더스 사태로 인한 전세계 금융위기가 발생하지 않았다면 강남을 비롯한 수도권 집값이 그렇게 빠른 시일 내에 폭락할 일은 없었을 것이다. 

- 이렇듯 수년 이내의 단기적인 집값 예측은 사실상 불가능하다고 할 수 있다. 수요와 공급, 금리, 심리, 정책, 외부 요인 외에도 집값의 향방을 결정하는 요소가 너무 많기 때문이다. 이는 비단 부동산뿐만 아니라 주식, 암호화폐 등 자산 전반에 해당하는 이야기이다. 

- 따라서 무리한 투자는 금물이다. 집값이 무조건 오르거나 내릴 것이라는 예측보다는, 단기적인 집값은 예측할 수 없음을 인정한 후 리스크 관리가 가능한 선에서 내집 마련에 임해야 한다. 

2. 장기적인 집값 예측은 제한적으로 가능하다 

- 100년 전의 집값과 현재의 서울 집값을 비교했을 때 어느 시점의 집값이 더 높을까? 당연히 현재 시점의 집값이 수백 배 이상 높을 것이다. 

- 50년 전의 집값과 현재의 서울 집값을 비교했을 때 어느 시점의 집값이 더 높을까? 당연히 현재 시점이 수십 배 이상 집값이 높을 것이다. 

- 30년 전과 비교한다면? 이때부터는 구체적인 수치가 있어 정확한 비교가 가능하다. 현재의 서울 집값이 대략 열 배 정도 비싸다. 

- 10년 전과 비교한다면? 마찬가지로 현재의 서울 집값이 대략 세 배 정도 비싸다. 

- 이는 비단 서울만의 이야기는 아니다. 10년 이상의 장기적인 시계열에서 전국 집값은 하락한 경우보다 상승한 경우가 훨씬 많았다. 이는 실제 집의 가치가 올라서가 아니라, 인플레이션으로 인해 화폐가치가 지속적으로 하락하기 때문이다. 생필품 값이 매년 꾸준히 오르는 것과 같은 이치이다. 

3. 부동산은 기본적으로 장기투자이다

- 대한민국 국민이 실거주 한채를 마련해서 그 집에서 거주하는 기간이 평균 10.6년이라고 한다. 

- 집이란 인간의 가장 기본 욕구인 의식주의 '주'에 해당하므로, 실거주 한채를 마련한 경우 기본적으로 장기투자를 하게 될 확률이 높다. 

- 앞서 설명했듯 집값은 장기적인 시계열에서 우상향할 확률이 높기 때문에, 실거주 한채를 마련하여 장기적으로 보유할수록 투자 성공 확률은 증가한다고 할 수 있다. 아무 노력도 기울이지 않고 내 집에서 발 뻗고 자는 것만으로도 안정적인 자산 증식이 가능한 것이다. 

4. 부동산은 레버리지 투자가 가능하다 

 - 부동산을 현금 100%로 구매하는 경우는 거의 없다. 대부분 주택담보대출을 활용하여 적절한 부채를 안고 내집 마련을 하게 된다. 특히 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 국가가 직접 보금자리론과 같은 장기 저리 대출을 지원해주기 때문에 레버리지를 활용하기가 더욱 수월하다. 

- 1억 5천만원의 자금으로 3억원의 집을 LTV 50%로 매수하여 10년 후 부동산 가격이 두 배 상승한 경우 수익금은 3억원, 수익률은 200%가 된다. 

- 1억 5천만원의 자금으로 KODEX 200을 매수하여 10년 후 KOSPI 지수가 두 배로 상승한 경우 수익금은 1억 5천만원, 수익률은 100%가 된다. 주식에는 주택담보대출과 같은 상품이 없으므로 안정적인 레버리지 활용이 어렵다. - 집값은 장기적으로 우상향하고, 부동산은 기본적으로 장기투자의 확률이 높기 때문에 레버리지를 적절히 활용할 경우 타 자산에 비해 로우 리스크 하이 리턴이 가능함을 알 수 있다. 

5. 좋은 입지의 집을 골라야 수익률이 극대화된다

- 집값은 장기적으로 우상향하지만, 수익률은 지역에 따라 천차만별로 나뉜다. 지난 10년간 서울 아파트 가격은 대략 세 배 올랐지만(4억 5천만원 → 12억 5천만원), 전남 아파트 가격은 약 두 배 오르는 데 그쳤다(1억 원 → 2억 원).

- 따라서 투자수익률을 극대화하기 위해서는 철저한 입지 분석을 통해 좋은 지역, 좋은 입지의 집을 골라야 한다.

- 인구 감소 및 수도권 인프라 집중 현상으로 인해 앞으로도 수도권 인구 쏠림은 더욱 가속화될 것이다. 따라서 가급적 수도권, 그중에서도 서울 인근에 내집마련을 하는 것이 투자수익률을 극대화하는 길임을 알 수 있다.

6. 부동산 조정기는 위기가 아니라 기회이다

- 집값이 단기적으로 하락한다고 해도 크게 걱정할 필요가 없다. 부동산 조정기는 위기가 아니라 오히려 상급지로 갈아탈 좋은 기회가 되기 때문이다.

- 실거주 한채로 마련한 5억 원의 내 집과, 장차 돈을 모아 갈아타고자 했던 10억 원의 집이 있다고 가정해보자. 현재 상급지로 갈아타기 위해 필요한 비용은 5억 원이다.

- 갑작스럽게 부동산 조정기가 와서 모든 집값이 20%씩 하락했다. 내 집은 4억 원이 되었고, 갈아타고자 하는 집은 8억 원이 되었다. 이제 상급지로 갈아타기 위해 필요한 비용은 4억 원이다.

- 부동산 조정기로 인해 내 집값이 1억 원 하락했지만, 상급지로 갈아타기 위한 비용은 오히려 1억 원이 줄었음을 알 수 있다(5억 원 → 4억 원). 인간은 기본적으로 신분 상승의 욕구가 있기 때문에, 상급지로 갈아타고자 하는 입장에서 부동산 조정기가 오히려 기회가 될 수 있는 것이다.

7. 결론

- 대출을 적절히 활용하여 수도권에 실거주 한 채를 마련한 뒤, 조정기가 올 때 상급지로 갈아타는 전략을 사용한다면 1주택 포지션으로도 인플레이션을 아득히 능가하는 투자 수익을 거둘 수 있다. 다른 무엇보다 누구의 집도 아닌 내 집에서 발 뻗고 잘 수 있다는 심리적 안정감만으로도 실거주 한채 마련은 결코 고민할 필요가 없는 것이다. 

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출처 : 본인

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