대선기념 리포트 분석 2탄입니다.

 

증권사별로 유의미하다고 판단되는 자료 모아보았습니다.

 

 

 

 

 

원자재가격은 10년간의 횡보후 작년부터 퀀텀점프 중입니다.

 

중요한점은 공사비에서 큰 비중을 차지하는 건설공사비지수는 꾸준히 우상향입니다.

 

즉 인건비와 장비사용비용은 최저임금인상과 맞물려 상승할수밖에 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

인테리어와 관련된 내장재 가격또한 꾸준히 상승중입니다.

 

역시나 인건비관련 공사비는 꾸준히 상승합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

당선인 공약기준 민간분양주택 비중이 꽤나 큽니다.

 

제 입장에서는 별로 좋은 소식은 아니네요..

 

장기적으로 집값안정에는 확실한 시그널입니다.

 

 

 

 

 

 

공공택지야 기존 3기신도시 베이스로 잡았을듯하고

 

재건축재개발 비중을 꽤나 크게 설정했습니다.

 

서울시내및 1기신도시 관련 단지들 부동산 선거직후부터 전화받느라 정신없겠군요

 

 

 

 

 

 

 

공시지가의 급격한 상승이 1번참패 원인중 하나입니다.

 

현실화는 공감하더라도 속도가 문제입니다.

 

 

 

 

 

 

 

음.... 노태우정부때야 88서울올림픽 관련 판자촌철거와 급격한 경제성장 그리고 

 

임대차기간 1년에서 2년으로 바뀌는 영향등으로 급등한걸로 대충알고있고

 

그외에는

 

우연의 일치인지 

 

민주당성향 정부집권때만 집값이 급등했네요..

 

뭐 순전히 우연이거나 필연이거나 둘중하나겠네요..

 

전 부린이라 모르겠습니다 ㅎㅎ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이제는 지났지만 1번 후보 공약은 무시무시하네요

 

불로소득 환수!!

국토보유세!!

실효세율인상!!

보유세 누진세제 적용!!

부동산감독원신설!!

개발이익환수강화!!

 

뭐 부동산 관련 자산은 개털인 제 입장에서도 손발이 떨리는 공약인데 자산많은 분들은 

밤잠을 설칠만한 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

당선인 부동산 정책참모의 프로필입니다.

 

기본적으로 시장주의자 스탠스입니다.

 

뭐 누가해도 김수현 + 김현미 보다는 잘하겠죠

 

 

 

 

 

부동산참모 김경환 교수 발언내용입니다.

 

시장작동원리를 잘 이해하고 있습니다.

 

결국 장기적으로 민간공급확대로 부동산가격은 안정화될걸로 보입니다.

 

다주택자입장에서는 

 

1.공급확대로인한 가격하락

 

2.보유세 양도세 감면으로 인한 세후수익률 상승

 

호재와 악재가 공존하는 시장을 마주하게 되었습니다.

 

개인적인 생각으로는 결국 수도권및 서울 핵심지로의 유동성쏠림이 가속화될지도 모르겠네요..

 

양도세 취득세 완화시 지방소액물건 엑시트하고 핵심지 진입 수요가 급증할듯합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축 안전진단 기준 강화로인해

 

18년에서 21년말까지 장장4년간 서울시내 안전진단 통과 단지는 5곳에 불과합니다.

 

 

 

극악의 난이도를 뚫고 안전진단 통과 5개단지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대략 분당이 집값은 비싸면서 용적률은 낮고

 

평촌산본은 집값은 상대적으로 저렴하면서 용적률은 높고

 

애초에 사업성에서 지역별로 편차가 크기에

 

재건축과 리모델링의 갈림길에서 사업성이 애매한 단지들은 고민이 깊어질듯 합니다.

 

 

 

 

일산은 쾌적한 전원도시 컨셉이니 만큼 용적률 여유가 있는반면

 

평촌 산본 중동은 거의 최대치로 뽑아먹었네요

 

재밌는점은 일산 제외하면

 

집값이 높은순서대로 용적률이 낮습니다.

 

결국 재건축은 분당에서 중동으로 갈수록 확률이 떨어집니다.

 

세대당 대지지분 높은 분당단지들은 재건축에 큰무리 없어보이네요

 

반면 소형위주 중동 단지들은 재건축은 현실적으로 무리가있어보입니다.

 

물론 부천시청역 바로앞 대형평수아파트는 재건축가능해보입니다.

 

 

 

 

 

 

상기그래프를 보고 누구는 하락의 초입으로 해석될테고

 

누구는 등기치기 딱 좋은 시기라 생각될겁니다.

 

 

 

 

 

 

언론에서 영끌족들 죽어나간다고 그렇게 꽹과리를 쳐댔는데도

 

정작 변동률이 마이너스가 아니네요..

 

 

 

 

 

 

 

뭐 대출을 안해주니 전세상승률이 둔화될수밖에요

 

 

 

경기나 인천이나 마이너스는 없네요..

 

 

 

 

 

 

 

주담대를 쪼이니 대출규모는 둔화중이고..

 

전세자금대출또한 마찬가지입니다.

 

다만 대선도 끝났고 비상식적이고 근거도없는 대출규제가 지속가능하리라고는 생각하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

기준금리는 찔금올랐는데 담보대출금리 상승속도는 급격하네요..

 

기준금리와 주담대의 스프레드가 10년내 최고치인데

 

달이차면 기울듯이 간격은 축소될거라 생각합니다.

 

즉 앞으로는 가산금리 하락으로 담보대출금리또한 상승폭은 둔화될듯싶습니다.

 

올해 한은에서 추가로 50bp정도 금리인상해봐야 담보대출금리는 현재와 큰차이없을걸로 생각합니다.

 

 

 

 

 

연체율도 안정적이고

 

ltv dsr 둘다 쪼일만큼 쪼였는데

 

일본버블이나 리먼쇼크를 갖다대는 하락론자들은 지구평평설을 믿는걸까요?

 

 

 

 

 

 

상가 공실률만 보고 건물주들 다죽었겠구나 싶지만

 

요즘 트렌드는 임차인 다 내보낸뒤 빌딩 전면리모델링이 유행이라서

 

입지별 상권별로 다르게 해석해야할 지표라 생각됩니다.

 

뭐 저야 부린이라 상가나 빌딩은 그냥 그렇구나 하고 지나가는 정도라 잘 모릅니다.