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재건축 사업성에 대한 궁금증 3
꼬끼오꼬12 2023-07-01 23:10   조회 : 582

안녕하세요.

 

최근에 재건축 물건을 보면서 공부를 하던 도중 궁금증이 생겼습니다.

 

실제로 재건축을 체험 해본 적이 없어서 어떤게 사업성이 좋을지 잘 모르겠네요.

 

가격은 2개군이 거의 비슷합니다


대지 지분 15.3평 제3종일반거주지역

대지 지분 10.3평 일반상업지역

 

이 둘 중에 어떤 물건이 재건축 사업성이 좋을까요?

 

단순 계산으로는 상업지역이 좋아보이지만 상업지역은 고층으로 올림으로써 건축비가 비싸다고 들어서 이점을 보면 비슷한건지..

 

뽐뿌 형누님들의 경험이나 의견을 듣고 싶습니다.

  • 종료 (~ 2023.07.06 23:00)
  • 20명 참여
  • 15.3평 제3종거주지역
    9표 (45%)
  • 10.3평 일반상업지역
    7표 (35%)
  • 둘다 별로
    4표 (20%)
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RAYMAN 다른의견 0 추천 1
서울기준으로 재개발, 재건축시 기부채납 안하고 달성할수 있는 용적률을 허용용적률이라고 하는데요

3종일반주거는 250%, 일반상업지역은 800%입니다. 

(기부채납을 통해 허용용적률의 20%까지 완화가 가능하지만 그건 제쳐두고)

약 3.2배네요.

 

40층 이하는 공사비 비슷합니다.

요새 재건축하면 35층 전후로 많이 올리죠. 지상의 공사비 차이는 아파트 자체에서는 크지 않습니다.

 

다만 지상에 800%가 올라가면 지하에 지상면적비율에 해당하는 지하주차장도 함께 만들어야 되잖아요?

요새 용적률 250%~300% 수준의 아파트가 지하3~4층 규모로 지하주차장과 지하커뮤니티를 만듭니다.

지상용적률 800%라면 지하 7~8층까지 파서 주차규모를 맞춰야 합니다.

지하층수는 공사난이도와 공사비, 공사기간에 모두 영향이 있습니다.

 

또한 서울시 한정으로 일반상업지역은 주거용적률 제한이 400%로 제한되어 있어

나머지 400%는 근생이나 판매시설 등으로 지어야 합니다. (오피스텔 같은 준주택도 안됨)

즉, 안팔리는 대량의 상가를 함께 지어야 합니다.

이런부분들이 재건축 사업성에 영향을 줄수 있습니다.

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꼬끼오꼬12 다른의견 0 추천 0
주거 용적률 제한 400%같은 귀한 정보를 얻게 되어서 너무 기쁩니다. 감사합니다.

 

나머지 400%의 근생이나 판매시설도 재건축 사업성에서는 어찌되었든 판매를 하게되니 사업성에 영향이 있을까요?

아파트 세대수 만큼은 아니여도 어느정도 사업성의 영향이 있는지도 궁금합니다!

 

 

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RAYMAN 다른의견 0 추천 0
지금 위례, 마곡지구, 장지동 쪽에 공급된 구분 상가들 보시면 답나오죠.

심지어는 강남대로변 상가, 가로수길, 압구정도 공실상가들 엄청 많습니다.

재건축을 한다면 그렇게 안팔릴 가능성이 높은 구분상가를 엄청 많이 짓겠죠.

안팔리면 사업저인 조합이 떠안아야 되구요.

 

지금 고속버스 터미널에 인접한 원베일리 상가도 미분양 난거 보면 상가는 뭐...  

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