부동산의 찐가격.

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부동산의 찐가격. ¹¹
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13 2023-09-02 02:36 조회 : 4386
인플레이션.jpg (47 KB)주택지수.jpg (46.8 KB) More files(2)...

부동산 아니 아파트의 찐가격은 미래의 상승 기대분이 반영되이씀니다.

다만 이 상승이라는게 절대적가치가 아니라 현금에만 비교해서 명시되지여

절대적가치의 기준은 다양한 자산의 종류가 있는 지금에서는 특정하긴 어렵지여,

한국에서 부동산이 재미죻았던건 이 노므 자산이 현금흐름도 만들어주는데다 인플레이션을 이기는 가장 편한 수단이었으니까여,

저는 부동산의 실제 사용가치, 월세, 현금흐름의 관점에서 가격을 생각해보는걸 좋아함다.

여러가지 자산에 투자하면서 부동산의 보유기간상 이 현금흐름을 놓치면 버티기가 쉽지 않기 때문이지용~

인플레이션.jpg

주택지수.jpg

이 자료는 (위) 인플레이션, (아래) 주택지수임다.

시계열이 달라서 잘보셔야겠지만, 챠트에 익숙하신분들이라믄 바로 아시겠져, 인플레이션 급등과 주택가격하락, 그리고 그 이후에 일어나는일들에 대한 기억. 주택의 기본적인 보유기간평균은 최근 조금줄어들고 있지만 길게는 9년 서울은 6~7년정돔니다. 시계열을 12년정도로 늘이면 어느구간에서 사더라도 이득구간이져.

사실 시계열 90% 이상의 구간에서 6년정도면 손해를 보지는 않는다고 볼수있지여,

요사이 PRR이라고 해서 가격과 임대료를 나눠서 지수를 마니참고하져,

요그래프임다.

어느구간이 적절한지는 생각하기 나름임다. 임대료 대비 가격이 비쌀수록 높은 구간으로 올라가져~

2013~2018정도까지 보시믄 알것지만 임대료가 쏠쏠함에 가격상승에 부채질이 된거라고도 볼수있슴다.

사용가치자체가 올라갔는데 상대적을 가격이 착했다는거져.

그래서 나타난 2019~2021의 폭풍 상승은 월세상승을 동반하지 못하였기 때문에 2022년떡락함니다.

반대로 다시 수익형이 매력적인 구간으로 들어서고 있다고 볼수있져,

사실 PRR은 단순하게 볼문제는 아님다. 한국은 시장금리에 따라 전세금이 움직이고 전세금액에 따라 월세가 따라가는

복잡한 월세 수익을 갖고있슴다.

전세가 줄어들면 월세가 시장에 많이나와서 월세가 싸지고 전세가 비싸지져,

물론 전세금리가 오르면 월마다 나가는 이자비용을 비교해서 월세도 같이 올라감다.

이 역학구조가 대한민국 수익형주거형부동산과 주거형 부동산의 실제사용가치에 가장큰영향을 끼치지여,

한국의 임차인은 월세와 전세의 선택이 가능하지만, 심풀하게 따지거보믄 은행에 내냐, 임대인에 내냐의 차이뿐임다.

그 전환률을 수신금리와 대출금리가 결정할 뿐인검니다.

현재 전세가 점점 사라지는거슨. 대부분의 주택 소비자가 저렴하게 나오는 정책 전세금을 이용할수있어서 라고 봄다.

전월세전환률이 4.5%~5%정도인데, 각종 회사, 중소기업대출, 청년대출, 지방의전세대출 수많은 정책대출덕에 전환률보다

이득인 대출을 활용할수있고 대략적인 평균 전세대출은 실제 전월세전환률보다 20~30%정도 낮기때문에,

월세보다 전세가 이득이댑니다.

다만 월세를 제공하는 임대인들은 풀세팅, 각종 관리 서비스 등으로 이 간극을 메꾸고 즈렴한 전세대출이 불가능한 사각지대의

임차인을 노리지영

암튼간에 물은 낮은곳으로 흐르기마련 전세와 월세는 서로 주고받으믄서 서로의 서비스와 금액을 경쟁하며 균형을 이룹니다.

진정한 땅과 건물의 가치가 전세가로 귀결되는 결론을 맺는게 그렇게 이상한 일이 아니라는것이지연

물런 이상스레 전세가율이 높은 (절대 사면안되는 망해가는 산업단지- 항아리형 주거단지)

전세가율이 요상스레 낮은 (썩었지만 한강보이고 강남가까운 ㅈ나 좋은 50년된 썩다리 아파트) 의 특수한 경우는 제외합시당

수주량.png

마지막으로 수주량임다.

수요공급으로 주택지수를 설명할수도있지여, 수주량과 주택의 준공과 제공엔 3년이라는 래깅이 이씀다.

저 삐죽 솟은 2018~2020이 그래프가 언제터진건진 다들 아실거시고연~

요 파장은 아마도 최소 3~4년 정도 계속될거시고 에너지가 충분히 쌓이믄 = PRR이 낮은 구간이 어느정도 길어지믄,

뭐 또 모르져,

인구가 줄고 노동인구가 줄지만 건설사와 공급주체는 살아있는 생물임다.

극단적으로 몸을 웅크리고 극단적으로 공급을 줄이게 될검다.

사실 여기부동산방엔 이런글은 다들 재미도 없고 읽지도 않는거 같긴함다~ 너는 상승론자냐 하락론자냐 정체를 밝혀라! 요게 중요하겄져,

기사 5개씩 긁어도배하기도 하고 어느 유튜버가 그랬다더라 누가 캡숑 똑똑한사람이 그래따카드라~ 요런 글이 대부분이고, 실체에 대한 공부는 하나도 안하지여, 지역비방과 무주택자비방해서 자기위로와 위안이 중요한 곳, 남들이 나보다 잘사는거 같으믄 뒤져라 정신공격하고 싶은 바로 걍 따! 악! 한국임다. 한국사회가 원래 그러씀다. 다 알잖슴, 그래도 한국은 잘될거임, 다들 종나게 열씨미살잖슴

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