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출산율과 부동산 수요
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대루무룽둥
1 2024-04-25 18:19
조회 : 2885
대루무룽둥
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공유하기1 2024-04-25 18:19
조회 : 2885 
부동산의 가격은 많은 것들이 얽혀있어 전문가들도 100% 같은 결론을 이끌어내지 못하죠.
성향의 차이도 있겠구요.
그리고 가격은 보통 간단하게 수요와 공급으로 설명을 합니다.
수요보다 공급이 적으면 가격상승, 반대면 가격 하락이죠.
그리고 출산인구와 부동산의 수요는 당연히 연관성이 있습니다.
인구가 준다고 부동산이 내려가지는 않습니다만, 연관성이 있다고 나옵니다.
인구가 늘어나는 시기의 사람들이 수요자가 되는 시기가 오면 같이 올라간다고 나옵니다.
저도 출산율이 2보다 아래라고 주택수요가 내려갈 것이라 생각하지는 않습니다.
경제가 성장하고, 빈부의 격차가 커지며 수요가 늘어나는 곳은 있으니까요.
그리고 수요가 줄어든다고 무조건 가격이 하락하지도 않을거라고 생각합니다.
집은 소모품이고 영원하지 않으니까요.
하지만 출산율이 낮다면 미래수요의 절대수가 줄어드는건 사실이니까요.
모든 재화의 가격은 사는 사람이 사줘야 거래가 되는거죠.
아래와 같은 경우를 생각해보시면 됩니다.
1. 출산율 2명 : 인구가 지속적으로 유지, 인구로인한 부동산 수요는 일정
2. 출산율 4명 : 인구가 세대마다 2배로 증가, 인구로 인한 부동산 수요는 증가
3. 출산율 1명 : 인구가 세대마다 반으로 감소, 인구로 인한 부동산 수요는 감소
4. 출산율 0명 : 다음세대 없음.
참고로 OECD 출산율은 1.6명이고 우리나라는 0.7명이죠.
만약 출산율이 1 이하라면? 0.5라면? 0.25라면? 0이라면?
어느순간에는 부동산의 수요가 내려가 가격이 하락하는 수치가 분명히 있을 겁니다.
현재 0.7명이란 수치가 어떤 사람들은 부동산을 충분히 떠받칠 수 있는 인구수로 보일 수도있습니다.
하지만 전세계에서 가장 낮은 수치란거는 아실겁니다. 그것도 극단적으로요.
1 세대당 인구가 1/3으로 줄어드는 출산율입니다. 2세대면 1/10 정도가 되죠.
출산율이 더 내려갈지 올라갈지는 아무도 모르지만, 1명대 초반일떄부터 치고 올라갈 것이라는 낙관적인 예측은 모두 빗나갔죠.
출산율이 내려간다는건, 우리나라의 인구와 경제 구조상 우리나라에서 더욱 살기 힘들어진다는걸 뜻합니다.
미래는 모르기에 부동산이 더 폭등할지, 조금씩 우상향 할지, 보합일지, 하락일지는 아무도 모릅니다.
과거에는 부동산이 좋은 투자쳐였지만, 이제는 부동산이 유일한 투자처가 아니란 것을 모두가 알고있죠.
충분히 다른 좋은 자산들이 있고, 해외투자도 쉽게 가능한 시대입니다.
과거 상승기에도 서서히 시작되다가 폭등이 시작되었듯이
한두명씩 발을 뺴기 시작하면서 하락이 시작될 가능성도 충분히 있는 것이죠.
한번 내려간 인구수는 출산율이 오른다고 해결되지 않는 것도 문제입니다.
0.7명으로 내려간 세대가 2명씩 낳아도 그 인구가 유지될 뿐 늘어나지 않죠.
따라서 현재 목돈이 있다면 전세나 매매보다는 월세를 살면서 투자를 권유합니다.
우리나라는 월세가 전세가격으로 환산되기에 월세에 대한 메리트가 크죠.
서울은 매매가는 많이 올라갔지만 전세가는 비교적 덜 오르기도 했기에 말이죠.
몇멸 분들은 지금 사고 더 오른 후 내리기전에 팔면되지 라고 하겠지만, 우리는 알고있죠.
언제나 시장은 먼저 움직인다는 것을.
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파월이짖어도창용불패
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전세가격 5억이상정도 주택의 사회적 수명을 40년으로 보면 인구가 줄어 수요감소하는 영향과 수명초과로 인한 자연멸실분이 신규공급으로 대체되지 않아 사라지는 공급량을 둘다 고려해야합니다. 저는 서울시내 주요입지 대단지의 공급감소가 수요감소보다 더 클거라 봐서 들고갑니다. |
대루무룽둥
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제 개인적인 생각은
입지가 좋지않아 재건축이 안되는 곳은 가격이 내려가고, 가격이 내려가면서 타당성이 나오는 순간 재건축이 가능해질 거라 생각합니다. 주요입지가 무한정 오르는건 아니니까요. 물론 수도권 역세권 정도는 되야겠지만요.
그게 자본주의의 기능이죠. |
동숭동
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@대루무룽둥 그런 이유라면 자동차를 사는 것은 정말 말하는 지름길입니다. 절대적으로 장기렌트를 해야 하는 이유이지요.
부동산과는 달리 동산은 감가상각이 확실하니 더더욱 그렇겠지요. 그럼에도 자동차는 지금도 많이 팔리고 있지요.
ps. 지방 중소도시 30년정도 된 아파트들 경우 집값 상승이 거의 없는데도 매매가 됩니다. 전세는 없거나 매매가에 근접하여 매우 위험한 상태이고 매매 아니면 월세인데 가격 대비 월세전환율이 서울 등 상승지역에 비해 많이 높습니다. 그러니 안 오를것 알면서도 매수를 하지요. 다 저울질 해 보고 구입합니다. |
고구료
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@동숭동 비유가 매우 와닿습니다. 비용(세금)처리를 목적으로 리스, 렌트하지 않는이상. 그 어떤재화도 렌트가 소유보다 이득인 경우는 없습니다. 대기업 렌트사, 금융캐피탈사들은 자선사업하는건가..
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파월이짖어도창용불패
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@대루무룽둥 망한동네라서 집을 안사고 전월세 수요만 있다 = 공급자에게 가격결정권이 있다 이게 시장경제의 기본원리 아닐까요?
망한동네도 아닌 제주도의 연세 시세를 보니 10년치 연세를 복리로 치면 집값에 근접하더라구요. |
