[[부동산 생각]] 시리즈

 

현재의 집값은 구조적으로 저렴합니다.

 

(읽기 싫으신 분들은 아래쪽 같은 문구로 바로 넘어가셔도 됩니다.)

"구조적으로 저렴하다." 라는 것의 뜻은 무엇일까요?

바로, '부동산 시장' 내에서 수요와 공급 측면에서 보았을때,

구조적으로 저렴하다는 의미 입니다.

 

https://fat-fox.tistory.com/94

 

"엥? 그게 무슨 말이야?" 

자세하게는 이게 무슨 뜻인고 하니...

이는 '수요' 보다는 '공급' 측면에서 바라보아야 하는데,

현재 시장에서의 공급 가격과 시장 가격이 미스 매칭되어 있다는 것입니다.

'공급가'는 건설원가에 사업비, 그리고 이익(마진)을 붙여서 판매하는

'분양가'를 기준으로 보면 될듯 싶습니다.

최근, 건설 시장에서는 급격한 인플레이션으로 인해서 '마진'이 남지 않아

건설사들이 시공을 기피하며 기존에 공사가 진행중이던 사업장들의 공사비 인상이 문제가 되었습니다.

그 이후 ‘마진’을 넘어서 ‘공급 원가(건설원가 + 사업비)’ 까지 훼손되자

건설사들이 신규 사업을 수주하지 않는 단계까지 이르렀습니다.

여기서 금융 비용, 건설 원가가 계속해서 상승하게 되자

현재는 재건축 사업장들이 사업을 할 수 없는 지경에 이르렀습니다.

ⓐ '마진'이 남지 않는다 → 건설사의 공사비 인상 요구

ⓑ '원가'를 침해 받는다 → 건설사의 수주 기피

ⓒ 지속적인 '원가 상승' → 재건축 사업장의 사업 추진 불가

지금은 ⓒ까지 왔습니다.

그리고 우리는 모두 이러한 현상이 발생했음을 알고, 이것이 거짓이 아닌 사실임을 알고 있습니다.

처음 ⓐ가 발생했을때 사람들의 반응은 지금과 같지 않았습니다.

대부분은 공사비가 올라 사업을 하기 힘들다는 건설사의 이야기를 믿지 않았고

그것을 건설사의 횡포, 엄청난 마진을 포기하지 못하는 욕심으로 치부했습니다.

하지만, 급격한 금리인상과 인플레이션은 평소와는 다르게

이러한 인식을 순식간에 뭉개버렸습니다.

어떻게?

ⓐ → ⓒ로 가는 속도와 강도가 너무나도 빨라서

그 현실을 매우 급격하게 다가오게 만들었습니다.

그 빠른 과정 속에서 엄청난 피해가 발생했습니다.

사업중이던 현장은 공사비 이슈로 분쟁을 겪는 것을 넘어 

공사비 인상은 당연히 해주어야하는 현실이 되었고

2~3차례 공사비 인상을 해주어도 진행이 안되는 현실에 이르렀고

공사를 중단하거나 계약을 파기하는 일까지 벌어졌습니다.

[공급자 측면에서]

시장 상황이 ⓐ→ ⓒ로 급격하게 바뀌어버리자

그 속도를 따라가지 못한 현실 세계에서는 단계적으로 겪을 상황들을 한꺼번에 뒤죽박죽 겪게 되었습니다.

그럼에도 현실은 아직 현재 진행형입니다.

이게 무슨말인가? 하면,

① 건설이 한창 진행중이던 사업장

② 건설을 이제 막 진행한 사업장

③ 착공 진입단계에 있던 사업장

④ 사업을 한창 추진중이던 사업장

위 단계에 있던 현장들이 ⓐ → ⓒ 단계를 집약적으로 맞이하면서 허우적거리고 있다는 뜻입니다.

그리고 1번 → 3번으로 가는 현실이 너무 빨랐기 때문에,

1~2년 정도면 이 현상은 어느정도 정리가 되어가며 마무리 될것입니다.

마무리가 된다는 것은 이런 뜻입니다.

이미 위의 4개 단계의 사업장들을

다이빙대에서 뛰어내려 수영장으로 다이빙을 하고 있는 사람들이라고 본다면,

①번 사람은 뛰어들 때 수영장 물이 시원한 물이었고

②번 사람들이 뛰어들 때 수영장 물은 미지근한 물이었어야 했습니다.

그러나 뜨거운 물이 되었죠. 너무 빠르게 말입니다.

③, ④번 사람들이 뛰어들 때에는 구분할 필요가 없습니다.

이미 ③번 사람들이 뛰어내릴 때 수영장 물은 팔팔 끓고있었기 때문이죠

① ~ ④번 사람들이 강인한 체력으로 뜨거운 물을 견디던,

화상을 입고 다치던, 끓는 물에 죽던 그건 그 사람들이 알아서 할 일입니다.

냉혹한 자본주의 사회에서는 그렇죠다.

정부의 역할은 그 사람들이 수영장 밖으로 나왔을 때 병원으로 데려가서 치료해주는 일 뿐입니다.

그렇다면 이제 ④번 사람 바로 뒤에 있던, 현재 다이빙대에 서있는 ⑤번 사람은 어떻게 할까요?

한 ⑥번? ⑦번 사람까지는 뛰어내려볼까? 말까? 고민해볼 수도 있겠습니다.

대부분 다이빙대에서 기다리거나 내려오겠지만요

하지만 다이빙대에 올라가지도 않은 ⑧번 이후의 사람은 어떻게 될까요?

다이빙대에 올라가지 않을 겁니다.

다시 탈의실로 돌아가 수영장 물이 시원해질때까지 기다리겠죠. 그러면 다이빙은 일어나지 않습니다.

 

 

[수요자 측면에서]

 

이론이 아니라 지금의 현실에 맞춰서 적어보겠습니다.

첫 번째, 수요자들 특히 청약 대기자들은 즉각적으로 펀치를 안면에 강타 당했습니다.

올라버린 공사비가 고스란히 가격에 반영되면서 엄청난 분양가 상승을 경험합니다.

원래라면 그렇지 않았을 겁니다.

일단, 평소에 일어나는 인플레이션은 이정도 속도가 아니기 때문에 공급자들은 마진을 줄이거나, 원가 절감을 하거나, 설계 변경을 통해 공사 총액을 줄이거나 등등등... 여러 가지 방법을 통해서 올라간 원가를 가격에 바로 반영시키지 않고 완충시킬 것입니다. 그러면서 상승한 공사 원가를 부동산 시장(청역자)의 상황을 보면서 단계적으로 분양가에 반영시킬 것입니다.

하지만 지금은 그렇지 않습니다.

그걸 으깨버릴 정도로 공사비가 한번에 올랐습니다.

물론, 철강 같이 수직 상승했다가 다시 안정된 원재료들도 있습니다. 주로 수급불균형이나 공급망 이슈로 인해서 일정 기간동안 일시적으로 상승했던 원가 품목들이 그러한대요. 하지만 통화량 증가로 인한 인플레이션으로 상승한 품목들은 그렇지 않습니다. 사실 대다수의 원자재들이 그렇고, 그 중에서 가장 큰 부분을 차지하는 것이 인건비입니다. 건설은 수많은 인력을 필요로 하며 생각보다 차지하는 부분이 큽니다. 하지만 직관적으로 그렇게 생각하기는 어렵죠. 그래서 대다수의 사람들은 그렇게 생각하지 않습니다. 자세한 현실을 알 리가 없기 때문에 직관적인 생각으로는 철근 콘크리트가 가장 많은 비중을 차지할것이라 생각하기 쉽상입니다.

아파트에서 물리적으로 가장 많은 부피와 무게를 차지하는 원료가 무엇이라고 생각하십니까?

정답은 바로 ‘골재’ 입니다. 골재와 시멘트를 섞으면 콘크리트가 되는데 여기에 철근을 엮으면 철근콘크리트가 됩니다. 하지만 인플레이션 이전에도 그렇고, 지금도 공사비에서 골재가격이 차지하는 비중은 그렇게 크지 않습니다. 이상하지 않나요? 물리적으로 가장 큰 존재감을 지닌 원재료가 차지하는 가격 비중이 크지 않다니...

이런점에서 고민해본다면 노무비가 건설에서 많은 비중을 차지한다는 사실이 거짓이 아님을 알 수가 있습니다.

다시 본론으로 돌아오자면,

말도 안되는 가격으로 분양가는 상승했습니다.

일반적으로 사람들이 인식하는 청약은 '로또'와 비슷한 느낌입니다. 지난 정권시절 지속된 부동산 가격 상승이 이를 더해주긴 했지만, 당첨만 되면 돈이 되는... 그리고 일부 사람들만 당첨되는 매우 좋은 시스템인 것이죠. 그리고 일반적인 로또와는 다르게 이 로또를 구매하는데 조건이 붙어있습니다. 무주택 기간, 자녀 수 등등 말이죠. 내가 조건에만 맞춘다면 경쟁률을 획기적으로 줄여 당첨 확률을 높일 수 있는 시스템인 셈입니다. 그래서 사람들은 청약에 열망하고 이를 위해 그 조건을 유지하려 노력하죠.

그 조건을 유지하기 위해 희생한 기회비용을 비웃기라고 하듯이 

분양가는 기축 가격과 비슷하거나 그 이상으로 올랐습다.

비싸면 안사면 그만, 건설사의 횡포라고 욕하기에는 이제는 그게 사실이 아닌 것을 알고있습니다.

당연히 허망하고 누군가를 탓하고 싶어지는 것이 인간이라면 당연한 본능이다.

두 번째, 새롭게 내가 가져갈 주택이 점점 줄어들고 있습니다.

즉, 앞으로 청약할 곳이 점점 줄어든다는 현실을 받아들여야 합니다. 서울과 인근 수도권에는 진행중인 재건축·재개발 사업장들이 아직까지는 남아 있습니다. 하지만 앞으로 그 사업장들 이후에는 얼마나 원활히 진행될지 알 수 없으며, 절대적인 물량이 줄어들어가고 있습니다.

이 뿐만이 아닙니다. 공급이 줄어드는 이유는 이전까지는 규제가 중점이었지만, 이제는 사업성이 될것입니다. 그렇다면 앞으로 추진되는 사업장은 건축비 대비 토지 가격이 높은 곳들 위주로 진행될 가능성이 높습니다. 이것은 즉 공급이 있다고 해도 한쪽으로 쏠린다는 것입니다. 비싼 동네 비싼 아파트로 말이죠. 그러면 일반적인 대중들이 원하는 적정 가격의 아파트들은 더욱 감소할것입니다.

지금은 공급자들은  '①번 → ④번'에서 ⑤번으로 넘어가는 그 어딘가에 있다고 보여집니다.

아직 공급자들이 다 정리가 되어가지 않는 중이죠

아직은 ④번 사람들이 뛰어내리고 있는 것이 보입니다.

하지만 그와 동시에 저 사람들이 모두 물에 떨어지면 내가 관람해야 할 다이빙 쇼는 끝이 납니다.

그리고 저 멀리 ⑤번 사람들이 다이빙대에서 내려오려는게 희미하게 보이는 시점입니다.

더 무서운건 이걸 느끼는 것이 나 혼자만이 아님을.. 시간이 지날수록 점점 더 강하게 느끼게 된다는 것입니다.

요즘 젊은이들은 이걸 ‘눈치 게임’이라고 부릅니다.

현재의 집값은 구조적으로 저렴합니다.

1. 인플레이션으로인해 공사 원가는 새로운 사업의 신규 진입은 물론, 기존 진행중인 사업장이 중단될 정도로 강하게 올라갔습니다.

2. 이로 인해서 공사비는 타협의 여지가 없이 분양가에 즉각 반영시켜야할 강도로 상승했고, 이것은 통화량 증가에 따른 인플레이션이 대부분이므로 일시적인 현상이 아닙니다.

3. 현재 분양가는 주변 기축 시세와 비슷하거나, 그보다 살짝 높은 수준입니다.

4. 따라서 분양가는 사람들이 사던, 사지 않던, 미분양이 나던, 완판이 되던 상관없이 그 이하의 가격으로 공급하기 어려운 수준입니다.

5. 집은 필수재입니다. 따라서, 지난 2년의 시장과 같이 일시적으로 수요를 억누를 수는 있으나 그것이 장기적으로 이어지기는 불가능에 가깝습니다.

6. 더욱 중요한 것은 공급 원가의 상승이 토지의 가격 상승분이 아니라 건축 가격의 상승분이라는 점입니다. 지가의 상승은 전체적인 기축 시장의 가격 또한 함께 높이지만, 건축 가격의 상승은 새롭게 만들어내는 신축 주택의 가격만 올리고 기축 시장의 가격에는 영향을 주지 않습니다.

 

(결론)

현재는 공급 원가가 기존 제품의 가격만큼 상승해있는 시장이기 때문에,

신규 생산했을 때 오히려 손해를 보는 구조로 만드는 가격입니다.

따라서 ‘원갗 대비 시장 가격의 측면으로 보았을 때 현재 아파트 가격은 구조적으로 저렴하다고 볼 수 있습니다.

(그래서? 뭐?)

"그래서 뭐 어쩌라고?"

"기존에 있는 아파트 가격 대비해서 새로 짓는 원가가 더 비싸니까? 구조적으로 싸다고?"

"웃기는 말이네. 그래 뭐 구조적으로 싸다?"

"니말대로 그렇다고 해. 그래서 뭐? 구조적으로 싸다는 논리가 있으면, 구조적으로 싸면 아파트 가격이 더 올라야한다는 말인가?"

"그런 당위가 있으면 아파트 가격이 더 비싸지기라도 하는 것이냐?"

"그러면 사람들이 아? 아파트 싸네? 더 비싸게 사도 되겠다! 라면서 비싸게 사주기라도 하는것이냐?"

하고 생각이 들수도 있겠습니다.

물론 그렇지 않습니다.

당위로 무언가가 이루어진다는 것은 자유와 개인의 이기심을 바탕으로 돌아가는 자본주의에서는 있을 수 없는 일입니다.

그래서 가격이 구조적으로 싸다는 것의 본질적인 의미를 이렇습니다.

여기서 '싸다'는 것은 시중에서 제품이  팔리는 가격이 제품을 생산해내는 원가보다 낮아서 마진을 남지기 못하고 사업을 하지 못할 정도로 ‘싸다’는 것입니다.

이 경우 시장 논리에 따라 해당 제품을 생산하는 사업자는 대다수가 망하게 됩니다. 그리고 적정가를 넘어설 정도로 제품 가격이 비싸지게 되면 그걸 구매할 사람도 없어지게 되므로 해당 시장은 없어지게 됩니다. 마진 구조를 남기지 못하는 대다수의 제품 시장들이 그렇습니다. 현실은 냉혹하니까요

 

 

그러나, 그 제품을 반드시 사용해야하는 수요가 있다면 결말은 조금 다르게 나옵니다.

제품을 생산하는 대다수의 공급자는 사라집니다. 이에 따라서 수요가 공급보다 많아지면 가격은 오르고, 다시 그 오른 가격에 구매할 수요자는 사라집니다. 그러면 또 다시 수요가 없어져 공급자는 사라집니다. 이를 지속적으로 반복하다보면 결국에는 그 제품을 반드시 사용해야하는 수요자만 남고, 그 수요자의 수요만큼 생산할 공급자만 남게됩니다. 

물론 현실에서 이런 경우 대부분 수요자보다 공급자가 더 적습니다.

필수 수요만 남게되면 제품에 따라 다르겠지만 그 수요는 매우 적어지는데, 사업에 있어서 전체 파이가 작다는 것은 가져갈 수 있는 총 수익량이 그만큼 적다는 것이고, 거기에 최소 수요만 남게되면 현재 내가 단일 공급자라고 하더라도 가격을 올리기 힘들고(대체제가 있다면 더욱 그렇다) 경쟁자가 한명이라도 발생하면 사업에 큰 타격을 입게되어 리스크가 커집니다.그래서 그 리스크를 감당하면서 일정 수익만 가져갈 공급자만 남게 되기 때문에 가격은 소폭만 상승하는 경우가 많습니다.

그래서 별로 쓸일도 없지만 가끔 필요한 물품들을 사려고 보면 가격이 이상하게 높은 경우가 많습니다. 그런 경우가 대부분 생산하는 사람이 거의 없기 때문입니다. 생산자들도 마진이 남아서 별로 팔 생각도 없는 물품들이 주로 그렇습니다.

따라서 구조적으로 가격이 싼 상황에 놓였을 때 결과는

해당 제품을 필요로 하는 최소 수요가 얼만큼인가? 그리고 그에 대한 대체제가 어느정도 있는가에 따라서 결정되는 경우가 많습니다. 

주택은 삶에서 가장 큰 부분을 차지하는 필수재이기도 하며,

그 중에서 아파트는 다른 주거시설에 비해 상위재이므로 일시적으로 비아파트 주거형태로 대체(필수재이기 때문에 하위재로 대체되기도 하는 것이며, 필수재가 아니면 수요가 사라집니다.) 될 수는 있으나 이것도 일시적인 것이죠

(진짜 결론)

아파트 가격이 구조적으로 저렴할 경우 아래 현상이 발생하게 됩니다.

→ 아파트 가격이 비싸다.

→ 수요자들이 사지 않는다.

→ 아파트가 팔리지 않는다.

→ 공급자가 줄어든다.

→ 공급이 줄어든다.

→ 총 수요보다 공급이 줄어드는 때까지 줄어든다.

→ 공급이 수요보다 적어지면 가격이 상승한다.

따라서 위 구조를 겪고나면 가격이 상승합니다.

그런데 문제는 여기서 ‘수요’가 일정치 않다는 것입니다.

아파트 공급은 매우 비탄력적인 것에 비해 수요는 상황에 따라 매우 탄력적이기도 합니다.

위 구조에서 공급이 수요보다 적어져서 가격이 상승하기 시작하면,

집을 살까 고민하고 있던 새로운 수요들이 시장에 유입됩니다.

그러면서 가격이 계속해서 오르고,

그것이 멈추지 않고 계속해서 새로운 수요의 끝까지 가면 광기가 일어나고,

지난 2020년 후반 ~ 2021년 후반까지의 상승장 모습으로 치닫게 되는 것이죠

지금은 이제 막 공급자가 줄어들어 수요자들이 눈치 게임을 해야하나...? 라고 고민하고 있는 시장입니다.

그러한 상황에서, 시장 상황과 상관없이 집을 필요로 하던 사람들이 2년 동안 월세로 수요자에서 이탈하였다가 이제 다시 그 돌아오고 있으니, 이 ‘수요’를 더하게 된다면 위 상황은 더욱 가속화 될것이 분명합니다.

따라서, 지금 아파트 가격은 구조적으로 가장 저렴한 지점에 놓여 있으며

앞으로의 여러 난관을 겪어가며 지속적으로 상승할 수 밖에 없는 구조에 놓여 있습니다.

이 이론이 깨지려면

- 아파트에 대한 사람들의 열망이 사라지거나

- 대체적인 선호 주거형태가 나오거나

- 그것을 누를만큼 강력한 경제 위기가 오거나

- 암시장을 형성할 만큼 공개적으로 주택을 거래하지 못하게 지속 규제하거나

정도의 상황이 필요한대, 한동안 그러긴 어려울것 같습니다.

그래서 지금은 매우 쉬운 시장입니다.

1. 이미 가격이 폭락한 상태였기 때문에, 그리고 수요의 절명을 경험했기 때문에 더 밑바닥을 볼것이 없으며

2. 신규 공급 부족은 유래 없이 심각하게 될 확정적 상황이며

3. 기존 공급자는 갈려 나갈대로 갈려 나갔다가 다시 들어올 길이 막혀있고

4. 기초적인 수요마저 썰물처럼 쓸려나갔다가 다시금 돌아오고 있습니다.

수요는 언제, 어떻게, 얼마나 들어올지 모르나,

집이 필수재라는 부분을 고려한 수요만 들어와도 수요는 무조건 늘어나게 되어있는 구조입니다.

그래서 수도권 시장은 추세를 예측하기가 매우 쉽습니다.

반면에, 대구 시장은 추세를 예측하기가 매우 매우 어렵습니다.

기초적인 수요는 돌아오고 있으나,

공급이 심각하게 많지만,

핵심지 선호지 공급은 이미 마무리가 되어가는 중이고,

인구가 감소하고 젊은이가 줄어들어 장기적으로 수요가 줄지도 모르나,

반대로 지방 소멸로 광역시로 사람들이 집중화 될 가능성도 있고,

규제 완화가 된다면 원정투자가 들어올 수도 있고,

이걸 또 단기적으로 보자니 매우 어렵습니다.

그런데 또 현재는 예상 외로 도망갔던 수요가 돌아오면서 상승을 하고 있기 때문이죠.