[[부동산 생각]] 시리즈

우리나라 부동산 시장에서

아니, 존재하는 대부분의 부동산 시장에서 임차인은 항상 약자의 입장일 수 밖에 없습니다. (임대인 대비)

사회구조나 경제력, 주택 수, 시민 성숙도, 제도 등에 의해서

임차인이 얼마나 약자인가에 대란 절대적인 수치는 다를 수 있겠습니다만,

임대인의 지위 대비 임차인이 약자일 수 밖에 없는 구조를 가지고 있습니다.

왜?! 그러느냐 하면

(전제)

1. 주택수 대비 수요량이 더 많다.

지역에 따라 다르겠지만, 일반적으로 수요량 대비 주택수는 부족한 경우가 대부분입니다.

엄밀히 따지면 '괜찮게 살만한' 주택 수 대비 수요량이 더 많다 할 수 있겠습니다.

더 엄밀히 따지면 '내가 원하는' 주택 수 대비 수요량이 더 많다 할 수 있겠습니다.

여기서 재미있는 점은 '주택 수'의 경우 지역별로 다르지만, '수요'의 경우 대부분이 (본인의 경제력과 상관없이) 동일하다는 것입니다. 즉, 가장 좋은곳(예를 들면 강남)을 원하고 있고 현실에 맞춰 그 종착지에서 최대한 멀지 않은 곳에 거주하려고 합니다.

따라서 상급지 부터 하급지 까지 수요가 차곡 차곡 쌓일 수 있는 것입니다.

2. 주택은 수요자에게 '필수재'이나 공급자에게는 그렇지 않다.

매매, 전세, 월세, 부모님 집 등 그 어떠한 형태로든 거주는 해야하기 때문에 수요자 입장에서는 어떻게든 집은 필요합니다. 그래서 이 주택 수요 1을 없애기 위해서는 해당 수요가 국외로 빠져나가거나 혹은 사망하거나 또는 노숙자가 되어야 합니다.

반대로 공급자는 그렇지 않습니다. 반드시 공급을 해야하지 않습니다. 물론 상황과 제도에 따라서 공급자도 살아남기 위해 어떻게든 임대를 놓으려고 애쓰긴 합니다만, 그러다가 파산하고 사라지기도 합니다. 그리고 그 주택이 경매 등으로 실거주자에게 넘어가면 해당 공급 1은 자연스레 사라지게 됩니다.

따라서 수요는 강제적이며, 공급은 선택적 입니다.

(결론)

따라서, "주택 수요자인 임차인은 주택 공급자인 임대인에 비해서 약자일 수 밖에 없는 구조(본질)"를 가지고 있습니다.

물론 이 현상이 일시적으로 어그러질 수 있고 뒤바뀔 수도 있지만, 본질적으로 이 구조로 향하게 됩니다.

그래서 임차인을 보호하기 위한 임대차 특별법 등이 제정이 되는 것입니다.

하지만, 단순히 "그래! 임차인은 약자니까 보호해야해!" 라는 생각에서만 끝내서는 안되고, 자유시장 경제인 만큼 어떠한 현상으로 나타날지에 대해서도 심사숙고 해야만 합니다.

(임차인은 임대인에 비해서 약자인 구조)

위에 적은 2가지 전제가 바뀌지 않는 한 해당 구조로 시장이 회귀하는 것은 바뀌지 않을 가능성이 높습니다.

그러면 임대차 3법 등으로 제도를 통해 강제적으로 임차인의 권리를 높이면 어떠한 현상이 벌어질까요?

제도로 임차인의 권리를 높이면 그 즉시 임차인의 권리는 높아집니다. 그리고 그 지위는 제도로 강제하기 때문에 다시 법이 바뀌기 전까지는 변함이 없죠. 일시적으로 임대인에 비해서 임차인의 권리가 증진된 것입니다.

그렇다면 다시 위 설명에 따라 강제적으로 임차인 대비 임대인이 강자가 되어야 합니다. 따라서 이전에 비해 임차인이 강해진 만큼 그것에 비례해서 임대인이 강해지는 구조로 향해가게 됩니다.

지금이 바로 그 과정 중에 있는 순간 입니다.

대부분 이런 경우 높아진 임차인의 지위는

1. 세금 등을 통해 정부가 보조해주거나

2. 임대인 등 기존의 누군가의 권리를 제한하여 임차인에게 전이

하는 경우가 대부분 입니다.

아시겠지만 1번은 소용이 없습니다. 돈을 지원해주면 임대인들은 그 즉시 가격을 올리기 때문에 시차 없이 바로 임대인의 지위도 동등하게 올라갑니다.

반대로 2번의 경우는 시차가 존재합니다. 임대인의 지위가 올라가는 구조가 다르기 때문입니다. 주로 임대인이 높아진 임차인의 권리 때문에 본인의 이득이 줄어들어 공급자에서 빠져나가거나 망해서 사라지게 됩니다. 그래서 임대인의 권리가 높아질 만큼 충분히 임대인들이 사라지는 시간까지 임차인들이 강자가 되는 시간이 주어집니다.

시간이 지나고 충분히 임대인이 사라지면 수요와 공급의 논리에 따라서 강해진 임차인의 권리보다 임대인이 더 강해지게 됩니다. 그 결과 다시 임차인이 약자가 되고 임대인이 강자가 되는 구조로 회귀하게 되고

상대적으로 누가 강자이고 누가 약자인지는 이전과 변함이 없지만, 절대적인 강도는 임차인 임대인 모두 올라가있는 상태가 됩니다.

시장에서는 주로 '임차인의 권리가 더 늘어난 대신, 임대인에게 더 많은 비용을 지불'하는 방식으로 나타납니다.

지난 2년은 강제적으로 임차인의 권리가 올라간것에 더해서 금리, 시장 분위기 등 외적인 요소들로 임차인들이 월세로 몰리면서 매매, 전세 시장의 임대인들이 급격하게 무너져서 가격이 폭락했습니다. 그 결과 많은 공급자가 사라졌습니다.

그래서 다시 위 구조로 회귀하는 중이며

위 전제에 따라 수요자의 절대 수는 동일 하기에 수요는 월세에서 전세, 매매로 돌아오는 중이고 반대로 임대인은 많은 수가 사라졌기 때문에 앞으로의 매매, 전세 시장에서의 임차인의 비용 지불(임대인의 권리 향상)은 두배(수요 회귀 + 공급자 감소)로 체감될 수 밖에 없는 현실입니다.

또 한가지, 임차인은 월세 시장을 잃었습니다.

싼 맛에, 잠시 잠깐 여러가지 사유로 저 비용으로 주거를 감당할 수 있었던 월세 시장은 폭등이라 부를 정도로 엄청나게 올랐고 놀라울 정도로 아직도 상승하고 있습니다. 따라서 임차인의 입장에서 대피처로서 활용할 수 있었던 그 시절의 '월세' 시장은 없어졌습니다.

더 이상 월세 산다는 말이 부끄럽지 않을 정도로 월세도 비싸고 스마트한 거주 방법이 되었기 때문입니다.