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[부동산 생각] 부동산 가격 상승은 점점 하단으로 퍼질것이지만 그래도 양극화는 진행되었다. 4
두툼한여우 7 2024-09-26 10:41   조회 : 1431

시리즈게시글 아이콘[[부동산 생각]] 시리즈


부동산 양극화가 상당히 진행된 상황입니다.


언론 기사나 인터넷 커뮤니티에서는 서울 아파트 가격이 전고점을 돌파해서 신고가를 경신하고 있다는 릴레이가 이어지고 있습니다.

그런데 아직 사람들 직접적으로 반응하지 않고 잠잠 합니다.

 

왜냐면 양극화가 이전 시장과 비교하면 극단적으로 벌어지고 있기 때문입니다.

지도로 보면 60억대 지역과 20억대 지역, 그리고 13억대 지역과 8억대 지역이 동일한 거리와 철도를 두고 떨어져 있습니다.

 

중앙으로 갈 수록 가격대 쏠림이 매우 심화되고 있고

똘똘한 1채 현상 + 고급 아파트의 신규 건설 부재로 가장 상단의 아파트는 끝없이 올라가고 있고

그걸 따라가기 위해 모두가 상단 아파트만 바라보며 구매를 열망하고 있습니다.

 

좋은거 1채 + 중간거 1채 이렇게 가지고 가던 사람들도

중간거 1채 팔고 좋은거 1채를 더 좋은거 1채로 가려고 하고 있죠

그래서 일정 수준이하의 지역들은 계속 매도세가 이어져왔고

 

다주택자 유입이 없으니 사는 사람은 없고 파는 사람만 있습니다.

반대로 상급지는 파는 사람은 없고 사는 사람만 있는 형국입니다.

그래서 양극화가 벌어지고 있지만,

 

일정 시간이 지나고 이런 정리의 시기가 지나면 높아진 상급지 가격을 감당하지 못하고

중급지로 퍼질 수 밖에 없습니다.

 

그러나 한편으로는 감당 가능한 사람들의 상급지 수요 쏠림은 이미 규제 등으로 지속될 전망이고

한번 이렇게 상급지에 대한 열망이 인식된 시점 이후로는 그 추세가 관성적으로 계속될 수 밖에 없습니다.

 

그래서 지금 극단적으로 벌어진 양극화, 즉 가격 차이는 중하급지까지 가격이 퍼지면서

일정 수준까지는 완화될것으로 예상됩니다.

 

그리나 이미 1채 현상으로 인해서 수요가 쏠려버리는 현상은 지속되기 때문에

예전 부동산 시장보다는 급지별 차이가 더 벌어질 수 밖에 없는 현상에 직면하게 됩니다.

 

이걸 현실에 적용시켜보자면,

지금 눌려있는 중하단 지역의 아파트들은 일정 시점이 지나서 상급지를 못간 수요가 들어오게되면

벌어졌던 갭차이를 줄이면서 가격이 전반적으로 지금보다 상승하게 될것입니다.

 

예를 들면, 지금 어느정도 자산이 적은 고연봉 젊은 부부가 접근 가능한 7~9억대 지역들

철산, 삼송, 은평, 지축, 미사, 구리, 다산 등의 지역은 가격이 한차례 더 상승하면서

신규 진입하려는 분들의 범위에서 벗어날 가능성이 높습니다.

 

또, 지금의 양극화는 갈아타기를 할 수 없을 정도로 벌어져 있지만

갭매우기로 어느정도 격차를 줄인다고 하여고, 이미 양극화가 진행된 부분에 대해서는 차이가 벌어지기 때문에

예전 처럼 근로소득을 모아서 갈아타기 하는 시장은 많이 줄어들것으로 보입니다.

 

말 그대로 주거지의 이동이 근본적으로 제약을 받게되는 것이죠

지금은 극단적인 양극화로 일시적으로 주거지의 이동 자체가 막혔다면

이것은 구조적으로 주거지 이동에 제약이 생기는 것입니다.

 

예전에는 급지별 차이가 1정도 났다고 한다면

지금은 기존 차이 1에대가 구조적 양극화 현상으로 인한 차이 1, 그리고 일시적 쏠림으로 인한 차이 2 해서

총 4정도의 차이가 난다고 친다면

 

중하급지 정리하기가 끝나면서 일시적 쏠림이 완화되고 갭매우기가 일어나

일시적 쏠림 차이 2가 사라진다고 하여도

구조적인 양극화 차이 1이 더해져 4 - 2 = 2로써 이전 시장보다 양극화가 근본적으로 벌어지게 됩니다.

 

 

아직은 서민들이 접근 가능한 지역들, 그리고 목표로 하는 지역들이 크게 움직이고 있지 않고

아직 범접 가능한 범위에 있기 때문에 사람들이 그렇게 까지 반응하지 않습니다.

 

하지만 상급지가 지금 이렇게 올라갔다는건 언젠가는 그 현상이 끝나고 중하급지도 강제적으로 끌어올려지게 되는 모습을 보여줄것이라는 점을 시사합니다. 고덕 그라시움, 상도 래미안3차, 둔촌주공과 같은 단지들을 보면 지금 그런 구조로 끌어올려짐을 당하는 현상을 가장 잘 보여주고 있습니다. 눌려있다가 본래 가치를 찾아서 급격하게 상승하는 것입니다.

 

많이, 오래 눌려있을 수록 이런 급격한 가격 변동 구간이 발생합니다.

규제의 이면이죠. 물론 왜 그렇게 되는지 일반 사람들은 이해하기 힘듭니다.

그런데 중요한 것은 그런 현상이 실제로 발생한다는 것입니다.

 

내가 사려고하는 아파트가 아득히 멀어져 가는 것이죠

그것도 잠깐 두세달 사이에 말이죠. 원래 부동산 시장은 이렇게 빠르게 움직이지 않습니다.

 

따라서 움직이실 분들은 시장에 나가보시고 예의 주시하며 기민하게 움직이시기 바랍니다.

어차피 매매 아니어도 전월세도 머지않아 급격하게 변동하는 구간이 다가올것입니다.

 

속된말로, 지금 아무 생각도 없이 시간을 보내다가는

어느 선택을 하던, 선택을 하지 않던 안타까운 미래를 맞이할 가능성이 높다는 것입니다.

 

부동산 포럼에서 계속 글쓰시고 자주 활동하면서 좋은 이야기 해주시는 분들이야

어차피 예전부터 부동산 잘 하고 계셔서 이런거 상관없이 상단으로 가고 계시는 분들이니 상관이 없고

 

욕하고 비난하는 분들이야 에시당초에 부동산 매수를 진지하게 고려하거나 그런 능력이 되는 분들이 많지 않아

시장의 플레이어가 아닌 경우가 많기 때문에 상관이 없고

 

그냥 일반적인, 내집 마련하고 갈아타기를 통해 앞으로 나아갈 생각은 있으나

부동산에 대해서는 잘 모르시는 분들은 이 포럼에서 주구장창 이야기하는 것들

오늘의 제 글을 포함해서 한번 쯤 읽어보셨다면 진짜 맞는지 한번 고민해보시고

원하는 지역들 나가서 한번 보시고 실제로 분위기가 어떤지, 돌아가는 방향이 어떻게 되고 있는지

한번쯤은 확인해보시길 추천 드립니다.

 

여기 포럼이든, 게시판이든, 유튜버든 생각이나 예측은 다 다르지만

자세히 살펴보면 다들 시장에 대해서 비슷하게 이야기하는 부분들이 있을겁니다.

예측보다는 현재 분위기와 모습에 대해서, 그리고 장기적 구조에 대해서 그러할텐데요

 

각이 다른 사람들이 공통된 견해를 가질 수 있는 부분이 있다는 것은

그 부분이 불확실성을 감안하더라도 일정 수준 이상으로 발생할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

이 점을 잘 생각해보시기 바랍니다.

 

이미 2015 ~ 2021년 상승으로 많은 분들이 기회를 잃고 양극화가 강하게 불었습니다.

앞으로 비슷한 시장을 한번, 두번 정도 더 맞으면 처음 시작하는 분들은 아예 기회조차 바라보지 못하는 시장이 될 수도 있습니다.

그게 옳든 그르든 상관없습니다. 그 시장이 잘못된것이라 할지라도 여러분들은 그 시장에서 살아가야 합니다.

 

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퐁포르퐁 다른의견 0 추천 1

요즘 시장에 대해서 가장 공감가는 이야기네요.

 

요즘 상급지 똘똘한게 없으니까 상대적 벼락거지된 느낌인 이유고 이 느낌이 결국은 말씀하신 결과를 만들겁니다.

 

그리고 한번 남았고 그게 본문 내용때문에 생각보다 빨리 올거라 봅니다. 그 이후 상승은 전혀 다른 리그라 의미가 다르다고 봅니다.

 

이미 서울은 저번 상승으로 상위20% 리그인데 또 오르면 더이상은 이전 등급 리그가 아니지요

 

탐욕스러운 정치인과 배아픈 유권자가 만든 결과지요

 

아.. 그리고 빠른 행동을 이야기했지만 올 하반기는 망설이게하는 시장이 될거라 대부분 실행할 용기를 못낼겁니다

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두툼한여우 다른의견 0 추천 0
저는 다른 분들보다 나이가 많거나, 오랜기간 부동산 시장에 몸담고 있는게 아니기 때문에 정확하게는 알 수 없지만... 우리나라가 급성장 했듯이 빠르게 선진국형으로 변해가는 부분도 있는것 같습니다. 그것이 주거나 부동산이 아니더라도 여러분야에 의해서 말이죠. 의료 시스템도 이번 사태를 보면서 빠르게 변할 것 같다고 느끼고 있습니다.

 

부동산 시장은 최근 10년 사이에 그 이전보다 빠르게 변해가고 있다고 느껴집니다. 단순히 가격이 오르는것 말고 부동산을 보유하고 있는 사람들의 구조, 구매하는 패턴, 새로 진입하는 사람들이 어떤 사람들인가 등등 여러가지 내적인 측면에서 변하고 있습니다. 

 

아니 사실은 그런 방향으로 이전부터 천천히 변해왔지만, 최근 10년간 그게 빠르게 가속화되었다고도 생각이 됩니다. 결국 그 결과는 선진국을 보면 알 수가 있는데, 어차피 대다수 사람들이 이렇게 말해도 찾아볼 생각도 안하니까 결론적으로 '상위 계층'과 '하위 계층'이 철저하게 분리된 사회로 가고 있다고 봅니다.

 

잔인한 것은, 그런 사회가 온다면 소위 '개가붕' 사회가 온다면 하위 계층은 그 시스템에 나름 만족하며 살아가게 될것이라는 점입니다. 주거지 뿐만 아니라 인프라, 삶의 방식, 사고관, 가치관, 주변 사람들 이 모든것이 고도성장을 이룩하며 계층간 이동이 가능하였던 시기와는 다르게 상하가 분리될것입니다. 그리고 더욱 무서운 것은 그런 사회는 중산층의 붕괴를 통해서 완성된다는 점입니다. 그래서 누구는 중산층에서 밀려나 제약된 삶을 살것이고, 누군가는 딱히 하는 것 없이 자산만 동일하게 보유했음에도 불구하고 수많은 부를 더욱 가져갈 수 있는 사회가 빠르게 다가올것으로 생각됩니다. 이미 많이 진행되었구요.

 

그리고 마지막 줄에 대해서는 저도 그렇게 생각하지만, 원래 대부분 용기를 못내기에 기회인것이지 않겠습니까? 그런데 조금 우려스러운 것은... 이미 그 망설이게 만드는 하반기 시작이 오픈했는데, 아직 초반이라 모르겠지만 생각보다 망설일만큼의 무대가 만들어지지 않고 있는것 같습니다. 다가온 시장은 생각보다 더 매도자는 탄탄하고 매수자는 애타는 상황인것 같네요...

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날쌘제비1 다른의견 0 추천 0
부동산에서 양극화는 단순히 취득세 중과만 풀면 어느정도 해결될겁니다.

지난정부서 다주택자를 투기대상으로 표적삼고 했던 정책이 양극화만 부축였네요,

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babm 다른의견 0 추천 0
23년 1분기 일시적 급매가 많이 나오던시점에 갈아타기성공하였습니다. 현재는 그때 대비 약 20프로 올랐네요. 

그당시 인터넷 댓굴 분위기는 더떨어질거다란 의견이 대부분이었으나 그당시.. 이미 고점에있는 금리. 그리고 하락폭이 일정기간 유지되고있었다는점.

+급매로 인한 최소한의 금액으로 점프 가능성 높아진점.. 결국 돌이켜보면.. 선택은 맞았습니다.
 

경험적으로 서울은... 각 구에서 대장 아파트라고 불리는 신축이든 구축이든.. 아파트들은 하락시점에더 하방이 견고하며.. 매매도활발하여 현금화도 굉장히 수월한 잇점이있더군요.

 

아마..더욱더 이런현상은 더해질거 같단 생각해법봊니다

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