[[부동산 생각]] 시리즈

지난 해 말, 부동산 포럼에 글을 남기고 오랜만에 다시 글을 써봅니다.

이번주 대통령의 탄핵부터 곧 있을 미국의 관세 전쟁

그리고 부동산 시장에는 직접적으로 토지허가거래구역의 확대지정 등

대내외적으로 많은 변화와 정세를 탐색해야 할 시기가 아닌가 싶습니다. 국소적으로 보면 부동산 시장은 이런 정세에 따라서 수요자들의 단기적이 움직임이 짧은 텀을 두고 계속해서 변화 할 것 같습니다.

토지거래허가구역 확대 지정 후 해당 주에는 거래가 뜸해져 단기적으로 소강 상태를 이어갈것이라는 전망이 나오기가 무색하게 지금은 다시금 수요자들이 물건을 탐색하러 나오고 있다는 소식들이 들려오고 있습니다.

우리가 부동산 시장을 투자적인 관점에서 접근해 보았을때,

무엇을 생각해보아야 할까...? 라고 고민해본다면 그 중 한가지는 '변화'가 아닐까 합니다.

부동산 포럼에 종종 글을 남기면서

사실 여러가지 하고 싶은 이야기들을 적어 놓고 다시 지우고 올리지 않은 주제들이 너무나도 많지만 오늘은 이 '변화'를 바라보능 관점에 대해서 이야기해보고자 합니다.

'변화'의 반대적인 의미를 찾아보자면 '지속'으로 볼 수 있겠습니다.

사람은 본능적으로 현재 상황에 기반해서 판단을 내리고 미래를 예측하며 현상을 분석합니다.

즉, 현재 상황에 기반해서 그것에 더해 어떠한 요소(변수)들이 첨가되어 상황이 어떻게 흘러갈지 고민한다는 것 입니다.

하지만 이것은 어느정도 피상적인 예측만을 낳을 때가 많습니다. 왜냐하면 현재의 상황이 급변하게 된다면 변화가 이루어진 이후에는 그 상황에 맞추어 다시금 요소(변수)들을 첨가하여 미래를 예측하기 때문입니다. 

본질적인 기반이 변화해버리면 거기에 맞춰 다시금 새로운 피상적인 예측들을 쏟아낸다는 것이죠

설명이 조금 어려웠을 수도 있겠습니다.

간단하게 말해서 대다수의 사람들은 '현재' 상황이 지속될 것을 기반으로 예측을 한다는 것입니다.

다른 말로는 일반적인 사람들이 예측할 수 있는 결과에는 한계가 있으며, 사람들이 고려할 수 있는 요소(변수)에도 한계가 있다는 뜻 입니다.

물론, 인간의 영역에서 예측이 불가능에 가까운 부분들도 꽤 많습니다. 코로나의 발병, 금융 위기, IMF 등등과 같은 대응이 사실상 어려운 과거들이 대표적입니다.

부동산 시장에서 본다면 2022년도 중반 전세가와 매매가의 폭락, 2022년말~2023년 초 서울 핵심지역의 반등, 2013년 부동산 매수세의 회복 같은 것들이 있겠습니다.

그런데 사실 부동산 시장에서 큰 돈을 벌거나 시장을 선점(한다고 하여 무조건 이익을 보는 것은 아니지만...)하려고 한다면 이런 부분들을 예상하고 실행해야 합니다. 이 바닥에서 날고 기는 사람들도 사실 이루어내기 힘든 일이죠

그렇다면 이런 일들을 예상하려면 어떻게 해야 할까요?

1. 과거를 통해 공부를 해야 한다.

경제는 생물과도 같기 때문에 부동산 시장도 마찬가지로 생물과 같습니다. 그래서 역사가 반복되어도 그 현상은 매번 다르게 나타 납니다. 그럼에도 불구하고 큰 틀에서 큰 방향에서 본다면 반복되는 패턴, 예측가능한 영역들이 존재 합니다. 우리는 이것들 과거를 통해 공부해야 합니다. 단순히 과거의 사실들을 암기하고 공식화하는 것이 아니라, 그 사실들을 만들어낸 인과과 전개된 양상의 원인과 구조를 이해해야 합니다. 

예를 들어서 가장 많이 회자되는 것이 전세가가 오르면 매매가 오른다는 공식입니다. 서울, 수도권은 60% 지방은 80~90%의 전세가율이 되면 매매가가 자극 받는다는 이야기들이 있습니다. 그러면 여기서 우리가 공부해야할 것들은 "저때 그랬으니까 지금은 60%를 넘어가는 지역들을 확인해 봐야겠네?"가 아니라 "왜 60%의 전세가율이 되었을때 매매 수요가 늘어난것이지?"라는 방향이 되어야 합니다. 보다 본질적인 것들에 집중해보아야 하는 것입니다.

과거에는 (물론 물가와 화폐 가치가 지금과는 차이가 있지만)나머지 40%를 대출로 채우기에 절대 총량이 그렇게 많지 않았습니다. 거기에 전세대출이 활성화 되기 직전이었기 때문에 60%의 전세가에 자기자본 비율이 훨씬 높았습니다. 거기에 더해 몇년간의 극심한 부동산 침체로 가계의 누적된 저축액도 어느정도 있던것이 한 몫을 했습니다. 그러니 "전세가 이렇게 비싸지는데 대출 받고 그냥 집 사버려?"라는 고민을 할 수 있었을 것입니다.

그러면 지금은 어떨까요? 80%의 전세대출을 끼고 있는 가계들이 그런 판단을 내릴 수 있을까요? 또 전세대출을 끼고 있지 않았던 사람들이라고 하여도 나머지 40%의 금액을 신규 대출과 기 저축액으로 충당을 할 수 있을까요? 2013년도의 5억짜리 아파트의 40%는 2억이지만 같은 아파트의 2025년도 40%는 5~6억 정도 됩니다.

그럼에도 불구하고 현재 서울 상급지 아파트는 전세가가 50% 미만, 아니 40%로 향하고 있는 이 상황에도 신고가를 쓰고 있습니다. 그리고 대기업 맞벌이 부부들은 10억 이상의 아파트를 매수하고 있습니다. 왜 그럴까요?

이렇게 단순하게 몇가지 요소만 더 파고들어도 과거를 통해 배울 수 있는 것은 무궁무진해집니다. 결국 파고 파고 들어가다보면 부동산 이던 경제던 인간의 욕심, 이기심, 행동원리, 심리와 같은 철학적 측면에 다다를 수 밖에 없습니다.

2. 현재를 기반으로 생각하려는 사고에서 벗어나야 한다.

요즘은 '상급지 시세가 너무 급격하게 오르고 그 기간이 오래되자, 곧 인근으로 수요가 퍼질것이다.' 라는 이야기들을 종종 들을 수 있습니다.

시간이 지나고 수요가 퍼지게 되면 그 의견에 점점 더 힘이 실리게 될것 입니다. 불과 몇달전에 상급지만 오른다, 양극화의 시작이다 라고 모두가 이야기하고 동의하던 것들은 순식간에 잊어버린채 말이죠

사람은 망각의 동물 입니다.

그리고 본인에게 얼마나 중요하고, 얼마나 깊게 관여하고, 얼마나 깊게 사유했으냐에 따라서 그 망각의 속도도 결정됩니다. 내 일이 아니라 다른 사람의 사소한 일이면 쉽게 잊어버리기 일수 입니다. 심지어 아예 기억조차 하지 않는 경우가 다반사죠

이와 동일하게 경제나 부동산 시장에 대해서 대다수는 관심이 없기 때문에 직전에 있었던 상황들에 대해서도 모르거나 별로 기억하지 않는 경우가 다반사입니다. 그러니 상황이 변하고 그에 맞게 새로운 주장이 나오면 그게 휩쓸리게 되는 것입니다. 비하는 아니지만 우리나라 사람들 대대수가 경제 지식 이해도가 낮은 것은 다들 아실겁니다. 교육의 부재도 크겠지만 근본적으로 개개인이 경제에 관심이 없기 때문입니다. 인간의 기억력이 완전치 않은데 관심까지 없다면 얼마나 기억을 하지 않겠습니까?

사실 내가 겪지 못한 과거의 일들은 역사 속에서 따로 공부를 해야겠지만, 내가 살았던 그리고 겪을 수 있는 과거의 일들은 이러한 관심과 기억속에서 배울 수 있습니다. 겪었다고 하더라도 기억이 없다면 그 과거에서 배울 수 있는 것은 없겠죠

이야기가 조금 옆으로 샜습니다만, 우리는 그래서 과거의 기억 속에서 언제든 현재 상황이 변할 수 있다는 점을 체득하고 고려해야 합니다. 그러려면 피상적인 현재 상황이 아니라 그 이면에 있는 본질적인 부분들를 고려해보아야 할것입니다. 지금 왜 이런 현상이 나타났는지? 그 원인은 무엇인지? 과거에는 그러한 원인과 결과가 어떻게 발현되었는지?와 같이 말입니다.

오늘은 조금 철학적인 이야기만 늘어놓았습니다만,

부동산 투자에 있어서는 매우 중요하게 체득해야할 부분이라고 생각합니다. 가장 현재 기반에 충실한것이 뉴스와 같은 언론이기 때문에 그에 상호작용하는 대중들의 의견은 그때 그때 휩쓸리기 마련입니다.

지금은 상급지 양극화가 너무나도 당연하게 사람들에게 받아들여지지만, 그것은 이미 일어난 결과가 있기 때문에 불과합니다. 

2022년 9월에 지금과 같은 현실을 예측하거나 생각해 볼 수 있는 사람이 얼마나 되었을까요? 그런 분들에게 배우고 싶다면 올림픽 파크 포레온 일반 분양자, 그 중에서도 최초 수분양자가 아닌 분들을 찾아가시면 될것입니다. 그 중에는 반드시 몇분은 그만한 인사이트를 가지고 있을 겁니다.

그래서 투자를 할때는 항상 지금에서 어떻게 변할지를 고민해볼 것이 아니라, 지속된 과거 속에서 사람들이 어떻게 움직이고 선택해왔는지 곰곰히 고민해볼 때입니다.

갑자기 생각나는 군요

2020년 2021년 정말 주전자가 김을 뿜고 있을 적에, 여기서 어떤 분이 그랬었네요. 누구나 다 사기만 하면 돈을 버는 시장이 아니라 진짜 실력으로 옥석을 가려낼 시장이 올것이라고, 어서 그런 시장이 다시오길 기다린다고 말이죠.

지금이 그 때가 아닐까 싶습니다.