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[부동산 생각] 이제 부동산도 가격이 올라갈 시기가 머지않아 보입니다 ⁴
두툼한여우

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6 2025-04-14 14:07 조회 : 1920

[[부동산 생각]] 시리즈

최근 며칠간 부동산 포럼의 글들을 보면서

이제는 부동산 가격이 눌리는 것에 한계에 다다랐구나라는 느낌이 듭니다.

1. 전세가가 올라갈 채비를 하고 있는게 보입니다.

일단 올림픽 파크 포레온이 입주장 영향에서 벗어나면서 본래의 수급 불균형 현상이 전세 부족으로 가시화되고 있습니다.

동쪽에는 이문, 장위 뉴타운이 연초부터 조금씩 힘을 빼주고 있지만... 이미 강동부터 조금씩 전세 부족이 가시화 되고 있습니다.

그나마 신축이 많은 고덕과 미사는 조금 낫지만, 강 건너 구리는 전세가 부족한지 조금 되었죠

서쪽에는 철산과 광명사거리에서 대규모 입주가 지속되며 조금씩 힘을 빼고는 있으나, 이쪽도 그 외의 지역을 제외하면 큰 공급 규모가 없습니다. 서쪽은 동쪽대비 경제력이 약간 부분도 있고, 인구수와 넓은 평지가 많아 부동산 가격이 오르기에 힘이 빠지는 특징이 있으나, 반대로 대중이 움직일때에는 수요 쏠림이 쭉 이어질 수 있는 부분도 있습니다.

2023년 그리고 2024년 왜 올랐나요?

그냥 너무 가격이 많이 빠지고 대출 틀어막아서 부동산 시장이 박살이 나있던게 회복되면서 집 살 사람들이 숨통 트여서 사면서 올라갔습니다. 거기에 똘똘한 1채로 유도하는 정책의 완성으로 지방 부자들까지 돈을 싸들고 강남 3구 매수하느라 바빠서 열심히 올라갔습니다. 그래서 상급지는 전고점을 뚫고 열심히 올라갔고, 중급지는 그나마 시체들 처리 다 하고 조금씩 상급지 따라가고 있습니다. 수도권 하급지는 가격이 아직 빌빌 기고 있긴 하지만, 자세히 들여다보면 지난 3년동안 시체들 처리 다 하고 어느정도 바닥을 단단하게 다져놨습니다. 비온디 땅이 굳어 단단해진것이죠. 그 외곽 하급지나 지방은 아직도 시체 처리 하느라 바쁩니다.

그래서 아직 전월세 수급이 틀어져서 전세 부족이 심각해지고 이런건 안왔습니다. 올해 내년부터 슬슬 심각해지면서 해소 될 기미가 없이 쭉 가지 않을까 싶습니다.

2. 지금 외곽지 분양가가 시세보다 1~2억씩 비싼데 그거 욕하고 있을때가 아닙니다.

건설사는 병신이 아닙니다. 시행사도 등신이 아니구요. 근데도 왜 미분양 날 가격으로 분양을 할까요?

(과거 다른 때에는 모르겠지만) 지금은 그만큼 만드는 비용이 들어가기 때문입니다.

"거기가 그 돈... 씨..."

이 현상을 보면서 생각해야 할 것들은, "왜 거기가 비싸냐?" 이게 아니라 그딴 가격에 분양되고 있는 현실을 봐야 합니다.

건설사와 조합의 이득을 제외 한다고 해도 신축을 만드는 비용이 인근 5년 이내 신축 아파트 가격보다 비싸다는 것입니다.

이건 결국 해당 지역의 기축 가격대가 '그 돈 씨... 분양가' 이상으로 올라올때 까지 신축을 공급하지 못한다는 이야기입니다.

김포, 인천이 7~8억대에 신축 분양가가 나오고 있는데,

이 지역들의 준신축 가격대가 7~8억대로 오를때까지 공급은 천년이고 만년이고 기다리고 있다가

그 사이에 전세 갈 곳이 없어지고 매물 가격이 오르고 북치고 난리치면서 전세가며 매매가며 해당 가격으로 오를때까지 해결책이 생기지 않는 다는 이야기입니다.

"그럼 지금 서울 구축이 10억 미만인 곳들도 꽤나 있는데 김포, 인천이 7~8억까지 오른다는게 말이되냐?" 라고 하신다면,

네 맞습니다.

정확하게는 김포, 인천이 7~8억까지 가면서 난리가 날때, 그보다 상급지인 곳들은 더 강렬하게 난리가 나서 더 많이 올라 있을 것이라는 뜻입니다. 그게 시간이 얼마나 걸릴지, 중간에 어떤 풍파를 겪을지는 모르겠습니다만, 10년까지 걸리지는 않겠지요. 그래서 지금 비싸보이는 해당 아파트들을 분양 받는건 개인의 입장에서 이득이 될지 말지는 모르겠으나, 해당 지역이 해당 가격까지 간다는 보증 수표 같은 것으로 보면 되겠습니다.

예전에도 글을 쓴 적이 있습니다만, 현재의 아파트 가격(기축)은 이런 구조로 보았을때 저렴해 보입니다.

3. 곧 대선이고, 새로운 정부가 수립되고 나서 정책 방향이 나올 시기가 다가오고 있습니다.

긴 말 하지 않겠습니다. 대충 방향은 정해졌고 어느분이 어떤 정책을 펼칠지도 대충 예상되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 저 조차 조기 대선으로 어떤 사람이 당선되어 각 후보들이 어떤 방식의 정책을 실제로 펼쳐갈지 아직 확정하여 투자 방향을 결정할 수 없습니다.

정책에 대한 '불확실성' 이 아직 강하게 남아 있기 때문입니다.

하지만 2달 뒤면 대선이 이루어지고 어떤 사람이 대통령이 될지에 대한 불확실성은 해소 됩니다. 또한 지금 글들이 올라오고 있는 싱크탱크 인선들을 기반으로 어느정도 정책 방향을 가늠할 수 있을 것입니다. 실제로 정책이 펼쳐지면 펼쳐질 수록 이 불확실성은 급감합니다.

즉, 시간이 지나면 지날 수록 더 많은 사람들이 미래를 예상하고 움직이게 될것입니다. 물론 이게 확실해지는 순간이 얼마 남지 않았다는 것이 중요힙니다.

4. 대충 15억대 아파트를 기준으로 보겠습니다.

사람들이 인지하고 있고 어느정도 입지적으로 인정을 받기 시작하는 단지들의 현재 84 시세가 15억선입니다. 여기 정도 사면 현재 시세 상승 에너지를 받을 수 있는 곳입니다.

그래도 지역에 따라 애매하죠 인기 좋은 강동의 롯데캐슬, 반면에 조금 선호도 떨어지는 답십리 위브, 살기 좋고 인기 좋은데 생각보다 못 치고 나가는 가재울 뉴타운, 별로라는 소리는 자주 듣는데 인기는 있고.. 그렇다고 입지 대비해서는 저렴해보이는 신길동

사람들 입방아에 오르내리는 지역들이 여럿 있습니다. 애매하다고 하시는 분들도 있고, 어디 젊은 친구들 많이 노는 커뮤니티 가보면 최소 이런 지역들은 사야된다고 그러고 그 아래는 무시하는 경향이 있습니다. 물론 지금에서 보면 10억 언저리나 그 아래 아파트들은 절대적인 입지도 좀 별로여보이고 실제로 상승력을 전혀 못 받고 있기도 합니다.

하지만 그런 지역들도 절대적 가격으로 보면 상당히 비쌉니다. 요즘 소득이 높아지니 대출도 5~6억씩 많이 내고 그러면 10억 이하의 아파트도 자기자본 3~4억대가 있다면 구매가 가능합니다. 그러다보니 사람들이 조금 쉽게 생각하는 경향이 생긴것도 사실입니다. 하지만 실제로 쉽지 않는 금액이고 이 조차도 한번 더 상승기를 겪으면 어떻게 될지 생각해볼 필요는 있겠습니다.

아파트는 시간 차 왜곡이 큰 자산인데,

간극이 벌어진 차이를 아파트 가격이 먼저 따라잡을지, 아니면 그 전에 다시 한번 큰 화폐가치 하락이 먼저와서 그걸 보정해줄지 모르겠습니다만... 살다보면 시간에 스며들어 어느것 노도강도 대기업 맞벌이 부부의 워너비 매수 지역이 될지 모르겠습니다.

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사실 부동산 가격을 오르락 내리락 하는 건 금리도 통화량도 공급도 아닌 '사람' 입니다.

금리가 올라도 사람들이 버틸만 하면 버티는 것이고..

통화량이 늘어나도 사람들이 부동산을 사고 싶어져야하는 것이고..

공급이 부족해도 버틸만 하면 버티는 것이고...

결국엔 원인을 만들어내는 핵심 요소가 작동을 해도 그 요소가 사람들의 '행동'을 만들어내는데에는 어느정도 '차이'가 있습니다. 그래서 항상 예상과 다른 모습으로, 다른 시차로 결과가 나오는게 아닌가 싶습니다. 공급이 실제로 부족해지기 전이어도, 부족하다고 느끼면 먼저 움직이는 모습도 나오지 않을지 우려가 되기도 하네요.

2025-04-14 14:11 | 덧글 점아이콘