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[부동산 생각] 똘똘한 1채가 계속되면 이렇게 됩니다. 15
두툼한여우
5 2025-05-06 10:34   조회 : 3419

시리즈게시글 아이콘[[부동산 생각]] 시리즈

 

다주택을 소유하지 못하고 지금처럼 똘똘한 1채가 지속되면 어떻게 될것인가에 대해서 생각해봅시다.

 

먼저, 현재는 제도적으로 오랜기간 다주택자를 정리해오면서 1주택화 되어가고 있는 중입니다.

 

즉, 1주택화가 되어가면서 시장에 그 특성이 발현된 부분도 있고 아직 나타나지 않은 부분도 있을것이라 판단됩니다.

 

 

 

1. 다주택이 불가능해지만 전월세 공급이 줄어듭니다.

아직까지는 이 부분이 부동산 시장 전방위적으로 크게 작용하지는 않고 있습니다. 물론 월세가 두배 이상 올랐고 앞으로도 계속 오를것이고 갈수록 오름폭도 늘고 있습니다만, 어차피 반전세가 아닌 100% 월세를 사는 사람들은 목소리가 무시당하기 쉬운 젊은 층이나 취약 계층이 많기 때문에 아직까지는 문제가 되지 않고 있습미다. 전세 가격은 조금씩 야금 야금 올르고 있지만 2~3년간 점진적으로 올랐기 때문에 사람들이 아우성 칠 정도는 아니며 임대차 기간이 4년으로 2배가 늘어났기 때문에 시장에서 고통을 받는 사람들도 기간을 나누어가며 전세난을 겪을 것이기 때문에 목소리가 줄어들 가능성이 큽니다.

 

거기에 더불어, 아직 실질적인 전세가 상승이 오지 않았습니다. 서울에서는 둔촌주공, 이문휘경, 장위, 철산 등이 입주하면서 그 여파를 희섞시켜주긴 하였으나 일시적일 뿐이고 이문휘경 아래로는 전세가가 흔들리긴하지반 둔촌주공은 전세가가 굳건한걸 보면 앞으로의 향방을 가늠해볼 수 있습니다. 전세 매물은 급격히 줄어가고 있으며 그 영향이 나타나게 된다면 전세난도 가시화 될 것으로 보입니다. 그러면 그때 사람들은 이 부작용을 언급할 것이나 아직은 아닙니다.

 

 

 

2. 주택 공급 가능성이 줄어듭니다.

현재는 높은 분양가로 신축 분양이 서울에서조차 일정급지 아래로는 어려운 상황입니다. 기본적으로 투자자의 경우에는 예상을 통해 손해 리스크를 감수하면서라도 매수를 하는 가수요의 특성이 강한데, 반대로 실수요자는 현재를 기준으로 실거주와 마진을 고려하는 특성이 강합니다. 그래서 적당한 수준의 미분양에는 투자자가 선진입하는 경우가 많고, 좋은 지역에 너무 비싸게 나온 분양에는 오히려 투자자보다 실거주자들이 그냥 분양 받는 경우가 많습니다. 하지만 사람의 절대 수나 주택의 구매 갯수는 투자자가 압도적으로 많습니다. 그래서 서울이라 할지라도 실수요자 만으로 신규 분양을 충당하는 것은 어렵습니다. 거기에 지방에서는 사람들이 돈을 서울로 보내고 있기 때문에 지방 부동산에 돈을 잘 쓰지 않는 추세입니다. 건설사와 시행사도 이 부분을 잘 알고 있기 때문에 신규 사업 추진이 어려워 집니다.

 

 

 

3. 급지 간 주택 가격 차이가 벌어집니다.

'부동산'은 말 그대로 움직이지 않는 물리적으로 변함이 없는 자산이지만 사람이라는 요소로 인해 그 가치가 변동 됩니다. 1개만 가져야 한다면 좋은 것일수록 그 수요는 몰리게 됩니다. 따라서 물리적 변화가 없더라도 그 가치는 올라가게 됩니다. 가치가 오른다는 것은 급지별 상대적 가치가 서로 다르게 올라 차이가 벌어지는 현상으로도 나타나며, 또 한편으로는 절대적 가치(= 가격)가 올라가면서 그 차이가 일반 물가와 부동산 가치 간의 차이로 벌어지는 현상으로도 나타납니다. 이해하기 쉽게 설명해보자면, 마포와 잠실의 가격이 이전에는 20%의 차이로 움직였다면 이제는 30%의 차이로 벌어지게 됩니다. 거기에 서울 부동산으로 국가의 돈이 몰리면서(사실 돈이 몰린다는 표현도 애매합니다. 어차피 깔때기 끝으로 갈 수록 폭이 좁아져서 몰리는데 필요한 돈의 총량도 적어지기 때문에 이전보다 훨씬 적은 통화량으로 몰리게 할 수 있다는 표현이 됩니다.) 시중 물가대비 2배로 금액이 늘어났다고 봅시다. 그러면 기존에 3억 차이가 10% 포인트 올라가면서 4억이 되고, 거기에 통화량 2배가 늘어난걸 계산하면 총 8억이 됩니다. 정말 단순화 시킨 예시 입니다만 3억 -> 8억으로 절대 금액이 차이가 나게 됩니다.

 

 

 

4. 주택 거래량이 감소합니다. (주거 이전의 자유 감소)

3번의 현상이 이미 나타났는데, 이렇게 되면 급지간 절대가 차이가 벌어져서 매꾸기가 어려워집니다. 상급지로 갈 수록 주거지를 바꾸기가 쉽지 많아 집니다. 또한 다주택을 통해서 시세 상승분을 합쳐서 상급지 이동하시는 분들도 많았지만 이제는 그 조차 불가능해집니다. 아직까지는 그 작업이 진행중에 있어 하급지에서는 풀대출을 통해서 어떻게든 최대한 상급지로 가려는 노력들이 이루어지고는 있습니다만, 상급지로 갈 수록 그 가능성도 줄어들것이며 시간이 지나서 이러한 움직임이 무르익으면 말 그대로 지역에 따라 계층들이 나뉘는 결과로 나타날것입니다. 그래서 요즘은 주거 밀집지역으로의 쏠림 현상이 더욱 강해지고 있습니다.

 

 

 

5. 주택 가격을 결정 짓는 거래량의 필요 수가 줄어듭니다.

일단 시장의 거래량이 줄어듭니다. 이건 지금 결과로 나오고 있습니다. 그래서 시장을 중립으로 유지하는 서울시 한달 평균 거래량도 많이 내려왔습니다. 그 뜻은 적은 거래량으로도 시장의 상승이 가능하다는 이야기가 됩니다. 요즘은 5천건이면 상승 중으로 볼 수 있습니다. 애시당초 다주택이 안되니 거래하는 건수 자체가 줄고, 3~4번의 사유로 사람들이 주택 거래 자체를 하는게 어려워졌습니다.

 

 

 

6. 주택 가격 하방 지지선이 견고해집니다.

 이건 깊게 설명할 필요가 없을 것 같습니다. 똘똘한 1채 = 실거주자 위주의 편성이기 때문에, 가격이 하락하려면 내집 한채 던져버려야 하는게 그러지 못하고 최대한 비싸게 받으려는 사람들 위주로 시장이 구성됩니다. 앞으로는 가격이 조금 내려가서 침체 겪다가 다시 쭉쭉 올라가는 현상의 반복일 가능성이 높습니다.

 

 

 

결론적으로 보면

똘똘한 1채는 국가의 기본적인 부동산 운영 기조로 지속되며 자리잡을 것 같습니다. 우리나라 국민들이 이 현상을 부작용으로서 보지는 않을 것 같고 다른 원인을 찾으려 노력하거나 모른척 할것 같습니다.

 

그러니 앞으로 이 현상을 고치려면 어쩌구 저쩌구 할 필요는 많이 줄어들 것 같고, 이 현상이 앞으로 어떻게 발전될지? 나는 어떻게 해야할지? 주목하는게 좋지 않나 싶습니다.

 

ㄱ. 기본적으로 앞으로는 사는 동네가 계층을 나타내는 표식이 될테니 최대한 빨리 상급지로 달려갈 필요가 있겠습니다. 어차피 시간이 지나면 원하고자 하는 지역으로 못들어가게 될것입니다.

 

ㄴ. 시간이 지날수록 동네의 균질성이 올라가면서 자산 뿐만아니라 소득과 교양, 문화 등 인문학적인 부분이 받쳐주지 않으면 돈만 있다고 해당지역에 거주하기 힘들어 질것 입니다. 대표적으로 원래 잠실이 그랬죠. 이제는 마포나 고덕도 거기에 사는 사람들의 수준을 따라가려면 일반 직장인만으로는 어렵게 됐습니다. 이러한 상향화가 점점 지역을 넓혀갈것 입니다.

 

ㄷ. 한동안은 새로운 좋은 동네의 탄생이 없을 것입니다. 그러니까 지금 있는 아파트들, 그리고 몇년 내 완공 예정인 동네들 가지고 앞으로 한참을 제로섬 게임 해야 합니다. 좋은 동네 신축 아파트는 물론이고 좋은 동네 기축 아파트도 점차 그 가치가 올라갈 것입니다.

 

ㄹ. 이대로 쭉 가면 전세 부족함이 가시화 될텐데 그때는 월세 가격도 오르고 있어서 피신할 피신처도 없습니다. 신축 전세 싸게 돌아다닐 곳도 이제는 검단 평택 양주까지 나가야 하니 더 많은 대출을 받던지 월세를 추가로 내던지 해야 합니다.

 

ㅁ. 결과적으로 특별한 방법이 없어보입니다. 여력 되시는 분들은 최대한 올라가시고 유주택자 분들은 주거 안정성으로 지키시고, 무주택이신 분들은 주택구입을 고려해보시던지 주거지를 보존 할 수 있도록 수입을 늘리시던지 하는것이 좋을것 같고 그 틈새에서 기회를 노리시는 분들은 실력을 더 높이셔야 할 것 같습니다.

 

ㅂ. 어차피 당장 몇년 내에 문재인 정권때와 같은 높은 상승이 없다고 하더라도.... 월세 비용의 부담스러운 상승과 전세 물건의 부족, 이로인한 임차 비용 상승, 그리고 수도권 쏠림현상과 이로인한 가격 상승, 지역별 고착화는 현대의 경제체제가 바뀌지 않는 한 제가 이야기하는 방향으로 흘러가도록 구조가 짜여 있습니다. 이제까지 이 방향으로 우리나라도 40년 이상 흘러왔고 선진국들도 10년 20년 이상 앞서가며 우리나라의 미래를 겪거왔습니다.

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